Gebäudeerneuerung als Werterhalt
Die Pflege von denkmalgeschützten Gebäuden und Altbauten ist anspruchsvoll. Der hohe Aufwand ist es wert, denn historische Bausubstanz wird von ihren Nutzern mehr denn je geschätzt.
Häuser aus vergangenen Epochen üben auf ihre Betrachter oft einen besonderen Reiz aus. Er speist sich aus einer sentimentalen Mischung – aus Sehnsucht nach der «guten alten Zeit». Ambiente und Grösse, etwa von Bürgerhäusern des Jugendstils oder repräsentativen Bauten des Klassizismus, zeugen vom Selbstbewusstsein ihrer Erbauer und solidem Handwerk.
In einem solchen Haus zu wohnen oder zu arbeiten, gilt, sofern die baulichen Voraussetzungen stimmen, als attraktiv. Ein Beleg dafür findet sich in der hohen Zahlungsbereitschaft für Jugendstil-Gebäude. Sie erzielen bei einem Verkauf Aufschläge von 10 Prozent oder mehr gegenüber vergleichbaren Bauten jüngeren Datums.
Raum für Sehnsüchte und Sinnlichkeit
«Die Bewohner solcher Altbauten nehmen eine oftmals veraltete Haustechnik und ringhörige Wände in Kauf», stellt Andreas Löpfe fest, Direktor des Center for Urban & Real Estate Management an der Universität Zürich (Curem). Dafür dürfen sie sich an feinen Gipsstuckaturen, verzierten Fenstern und Edelholzparkett erfreuen. Doch nicht nur die Belle Epoque zieht an.
Ob es um leerstehende Dorfschulen und Bahnwärterhäuschen, um Pfarrhäuser oder Landsitze aus dem 18. Jahrhundert, Fabrikhallen oder alte Bauernhäuser geht – historische Gebäude und denkmalgeschützte Anwesen zu erhalten und sie für Wohnzwecke oder Büros umzubauen, liegt überall in der Schweiz im Trend. Die hohen Unterhaltskosten und der Leerstand von Flächen an attraktiven Lagen führen dazu, dass vor allem Besitzer von grossen Liegenschaften – oft Stiftungen oder andere Körperschaften – über neue Nutzungsmöglichkeiten nachdenken.
Ein Beispiel hierfür ist das Projekt der Schwestern vom Heiligen Kreuz in Menzingen im Kanton Zug, die sich nach einer Analyse des Raumbedarfs für ein neues Belegungskonzept in ihrem weitläufigen Mutterhaus entschieden haben. Dieses soll sich zu einem lebendigen Ort entwickeln, an dem sich die Menzinger Schwestern und andere Menschen unterschiedlichen Alters und sozialer Herkunft begegnen können, einem Ort, an dem gelebt, gewohnt, gearbeitet und gebetet wird.
Mit dem Projekt ist die Alfred Müller AG beauftragt worden. Während sich die Schwestern in den Westtrakt des Gebäudes zurückziehen, sollen die nach Osten und Süden ausgerichteten Teile künftig zum Arbeiten und Wohnen genutzt werden. Unter anderem sind Mietwohnungen geplant, die eine gute, aber nicht luxuriöse Wohnqualität zu einem fairen Preis bieten sollen.
Eintrag ins Grundbuch
Rund 75 000 Gebäude stehen in der Schweiz unter Denkmalschutz. Sie zu erhalten, zu renovieren und zu sanieren, ist für die Eigentümer eine grosse Herausforderung. Eingriffe in die Substanz und die Art der Nutzung bedürfen fast immer der Einwilligung von Behörden und Kommissionen. Die Bezeichnung «denkmalgeschützt» gilt nur, wenn dies auch im Grundbuch eingetragen ist. Landesweit sind rund 275 000 Bauten inventarisiert. Ein Eintrag im Inventar hat für die Eigentümer keine unmittelbare Wirkung zur Folge. Erst bei einem Bauprojekt oder einer Gefährdung wird eine inventarisierte Baute formell geschützt.
Stehen in geschützten Liegenschaften Umnutzungen oder Erneuerungsarbeiten an, sollten die Bauherrschaften ihre Pläne bereits im Vorfeld mit der Denkmalpflege abstimmen. So können für das Projekt in Frage kommende Fördermittel und Zuschüsse abgerufen werden. Beiträge werden aber nur an werterhaltende, nicht an wertvermehrende Arbeiten ausgerichtet.
Nicht selten fühlen sich die Liegenschaftsbesitzer in ihren Entscheiden eingeschränkt. Für sie ist es nicht einfach, den Ansprüchen an Funktionalität und Energieeffizienz sowie Ästhetik und Erhalt der historischen Bausubstanz im begrenzten Budget gleichermassen gerecht zu werden. Doch durch eine frühzeitige Zusammenarbeit kann man Konflikten bei der Umsetzung aus dem Weg gehen.
Grössere Schwierigkeiten können sich allerdings ergeben, wenn die Auflagen an den Grundeigentümer seitens der Denkmalpflege unverhältnismässig sind, wenn die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben ist oder gar die Sicherheit der Bewohnenden in Frage gestellt ist. Hier ist die Kompromissbereitschaft beider Seiten gefordert: seitens der Bauherrschaft aber auch seitens der Denkmalpflege.
Sich beraten lassen kann sich lohnen
Fachstellen der Denkmalpflege von Kantonen und (grösseren) Gemeinden bieten entsprechende Bauberatung und unterstützen bei Planung und Durchführung von Umbauten, Renovationen und Sanierungen. Und das lohnt sich: Nicht nur steigen sorgfältig restaurierte Liegenschaften im Wert, sie wirken sich auch noch positiv auf die Bewertung der umliegenden Häuser aus.
Auch in Menzingen standen die Behörden dem Vorhaben von Beginn an positiv gegenüber. Sie haben ein vitales Interesse daran, Wohnraum für neue Einwohner zu schaffen und den Nordteil mit der Kirche, der den Ortskern mitprägt, zu pflegen und zu erhalten.
