Wer den Ausbau schultert

Gewerbliche Mieter müssen sich entscheiden: ins gemachte Nest einziehen oder den Innenausbau selbst an die Hand nehmen? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Roher Beton an Wänden, Böden und Decken. Steckdosen, Kabelstränge und Anschlüsse weiterer Installationen liegen offen da. Ein Bürohaus im Rohbau, wie es Mietinteressenten bei einer Besichtigung vorfinden. An Schreibtischarbeit ist hier noch nicht zu denken, schwer vorstellbar, dass hier in wenigen Wochen Pulte und Computer stehen und die Belegschaft emsig arbeiten soll.

Bei einer Erstvermietung gilt es, noch vor der Vertragsunterzeichnung die Grundsatzfrage zu beantworten: Wer ist für den Innenausbau zuständig – Eigentümer oder Mieter? Ähnlich sieht die Ausgangslage bei einem Mieterwechsel in bestehenden Objekten aus: Welche Art von Auffrischung es sein soll und wer dafür verantwortlich ist, muss geklärt werden. Denn es geht ums Geld.

Von der Miete im Rohbau oder «Edelrohbau», bei der der Innenausbau dem Mieter überlassen ist, bis hin zur Miete von bezugsfertig ausge­bauten Räumlichkeiten gibt es zahlreiche Abstufungen hinsichtlich des Ausbaus und der Abreden für die Kostenübernahme. Welche Option gewählt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab wie beispielsweise dem Marktangebot, den jeweiligen Interessen der Parteien, der Art der Nutzung sowie von Branche, Lage und vom Objekt selbst.

Mieterbedürfnis im Fokus

Finanzielle Überlegungen spielen dabei zwar eine wichtige Rolle. Entscheidend ist aber das konkrete Bedürfnis: So suchen manche Mieter grössere, zusammenhängende Flächen, um Standorte zusammenzuführen und Nutzungen zu optimieren. Firmen, die 2000 Quadratmeter oder mehr anmieten wollen, gehen beim Innenausbau meist keine oder nur wenige Kompromisse ein. Gehören Repräsentations­zwecke oder eine prägende Corporate Identity zu den Kriterien, wird dafür trotz Mehrkosten ein Wunschlayout mit eigenem Ausbau vorgezogen. Wer selbst zahlt, ist freier und kann den Ausbau nach eigenem Gusto vornehmen.

Dieses Szenario kommt den Anbietern von Geschäftsflächen tendenziell entgegen, denn ohne entsprechende Absprachen mit dem künftigen Mieter und eine längerfristige Vertragsdauer neigen sie eher dazu, die Kosten für den Endausbau zu vermeiden. Der Vermieter muss die Marktlage rund um den Standort des angebotenen Objekts berück­sichtigen. Ist das Konkurrenzangebot gross, werden die Mietinteres­senten versuchen, auf den Mietzins und die Konditionen einzuwirken. Ob für eine bestimmte Ausbauform künftig eine Nachfrage besteht und weiterhin ähnlich hohe Einnahmen erzielt werden können, ist über einen längeren Zeitraum hinweg schwer abzuschätzen.

Bei bestehenden Objekten gilt wie bei der Wohnungsvermietung der Grundsatz: gemietet wie gesehen – «What you see is what you get». Aus Mietersicht liegt der Vorteil von bestehenden Flächen ohne aufwendigen Ausbau darin, dass diese sofort bezugsbereit und in der Regel auch günstiger sind. Zudem ist meist eine kürzere Vertragsdauer möglich. Zu den Nachteilen gehört, dass alles gegeben ist, Technik und Interieur oft nicht auf neustem Stand sind, womit nachträgliche Korrekturen nötig werden.

Der Service muss stimmen

Aus Vermietersicht gilt umgekehrt: Eine Wiedervermietung ohne Investitionen und bauliche Eingriffe ist nach längerem Gebrauch schwierig. Immer öfter fassen grosse Anbieter daher den Weg von Totalsanierungen oder Ersatzneubauten ins Auge, insbesondere wenn der Leerstand andauert, der Standort aber als attraktiv beurteilt wird.

So oder so muss der Service stimmen: Beratung und das Eingehen auf Wünsche gehören dazu. Anders als bei Wohnraum dürfen Geschäfts­mieter beim Innenausbau mitreden. Oft stellt der Vermieter Layoutpläne und Kostenberechnungen, auf deren Basis der Mieter seine Entschei­dungen treffen kann. Für neue Büroräume belaufen sich die Kosten für den Innenausbau je nach Ausbaustandard zwischen 850 bis 1500 Franken pro Quadratmeter.

Hinweis: Die Alfred Müller AG bietet ihren Kunden verschiedene Finanzierungsmodelle für Ausbauten in ihren Geschäftsliegenschaften an. Nähere Auskünfte erteilt Immobilienberater Bruno Zurfluh: bruno.zurfluh@alfred-mueller.ch, 041 767 02 44

Weniger Platz pro Kopf

Moderne Arbeitsformen basieren auf Kooperation und einem möglichst ungehinderten Informationsfluss unter den Beschäftigten. Je nach Tätigkeit und Grad der Interaktion untereinander haben sich unterschiedliche Grossraum-Bürolandschaften entwickelt. Die Informationstechnologie erlaubt zudem flexible Arbeitszeiten,

flexible Arbeitsorte und Home-Office, womit insgesamt weniger Arbeitsplätze als Mitarbeitende zur Verfügung stehen müssen und der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter sinkt. Bei der Erstellung neuer Büroflächen geht man heute von einem Bedarf von nur noch 14 bis 16 Quadratmeter pro Mitarbeiter aus.

Effiziente Suche

Wenn ein Unternehmen neue Arbeitsräume benötigt, ist es gut beraten, mit der Suche rechtzeitig zu beginnen. 6 bis 18 Monaten müssen dafür einkalkuliert werden. Dabei gilt: Je genauer das Anforderungsprofil, desto effizienter gestaltet sich die Suche. Das sind die wichtigsten Kriterien:

 

  • Ort und Lage des Gebäudes
  • Anbindung an öffentlichen und motorisierten Individualverkehr
  • Anforderungen an Repräsentanz des Gebäudes und der Büroräume, Infrastruktur um und im Gebäude, technische Anforderungen wie Lüftung/Kühlung oder Glasfaser
  • Fläche des Büros bzw. Anzahl bereitzustellender Arbeitsplätze
  • Gewünschte Büroeinteilung wie Einzel- oder Teambüros, offene Arbeitszonen,   Sitzungszimmer, Cafeteria, Archiv usw.
  • Erforderliche Parkplätze für Mitarbeitende und Besucher/Kunden
  • Mietbeginn und Bezugsbereitschaft
  • Zukünftige Strategie bezüglich Wachstum oder Schrumpfung
  • Mietbedingungen wie Mietdauer, Mietzins, Finanzierung Innenausbau