Una buona manutenzione allunga la vita
Alfred Müller AG gestisce circa 760000 metri quadrati di uffici e spazi commerciali e 4600 abitazioni in affitto e di proprietà. La manutenzione degli involucri edilizi rientra nella sfera della gestione tecnica e richiede particolari conoscenze specialistiche.
L’involucro, è un sistema complesso formato da svariate componenti singole e da diversi strati. Un «mantello» che copre non solo la facciata in muratura, ma anche tetto (piatto o a falde), finestre e lucernari, porte e portoni nonché relativi sistemi di ancoraggio e giunzioni. Non a caso definito «elemento di frontiera», deve saper neutralizzare gli sbalzi di temperatura e resistere agli attacchi di qualsivoglia intemperia, oltre che ubbidire alle leggi fisiche. Il suo strato termoisolante, ad esempio, d’inverno deve agire da collettore passivo di energia catturando i raggi del sole, mentre d’estate deve impedire che lo stabile diventi un «forno». Una tale complessità di funzioni e componenti richiede una manutenzione sistematica e un approccio interdisciplinare da parte degli addetti ai lavori. L’involucro è il biglietto da visita di uno stabile, la sua parte più in vista.
La manutenzione comincia già in fase di progettazione
Quindi, non certo molto più avanti, quando lo stabile viene consegnato e occupato. È infatti nelle prime fasi di sviluppo del progetto che vengono create le premesse decisive ai fini delle future esigenze gestionali e manutentive, che poi avranno un peso determinante non solo sui costi dell’intero ciclo di vita, ma anche sui fattori estimativi generali dello stabile (cfr. fig. 1).
A tale proposito è bene ricordare che, se considerati sull’intero ciclo di vita, i costi d’investimento (progettazione e realizza-zione) assorbono solo il 20 per cento degli oneri, mentre sul restante 80 per cento regnano sovrane le spese di gestione e manutenzione. In sede di progettazione esistono quindi enormi potenzialità di otti-mizzare questa pesante componente in proiezione futura. L’osservazione estesa a tutto il ciclo di vita é ritenuta una priorità assoluta da Alfred Müller AG, che in ogni segmento può fare leva sulle proprie com-petenze interne, dallo sviluppo del pro-getto alla realizzazione fi no alla gestione dell’oggetto.
I nostri collaboratori dell’Amministrazione immobili fanno confl uire il prima possibile la loro pluriennale esperienza nel processo di sviluppo: «Esaminiamo la longevità dei materiali ma anche la loro praticità ed eco-nomicità di manutenzione al fi ne di conte-nere il più possibile gli oneri che ne deri-vano», commenta Walter Hochreutener, direttore Amministrazione immobili. «Un’elevata funzionalità agevola il lavoro – talvolta anche enormemente – negli anni a venire», aggiunge Markus Grimm, capo-reparto Gestione e amministrazione.
Conciliare diverse esigenze
Nella scelta dei materiali non è però solo l’amministrazione ad avere voce in capitolo. Anche i pareri di committenti, architetti e sviluppatori di progetto sono determinanti, fermo restando che i fattori economicità e commerciabilità hanno sempre una forte influenza sulle scelte. «Si tratta quindi di trovare un buon compromesso tra le diverse esigenze e preferenze», afferma Hochreutener sottolineando come le valutazioni non si fermino superfi cialmente al singolo materiale in sé, ma riguardino anche e soprattutto le sue caratteristiche costruttive e la sua idoneità nell’ottica dei lavori di manutenzione. A ciò si aggiunge l’aspetto molto importante della protezione climatica nel caso di determinati materiali, dato che l’involucro è impietosamente esposto alle intemperie di ogni genere. Il fatto che l’impresa immobiliare di Baar amministri solo immobili realizzati dalla propria impresa generale non può che rappresentare un prezioso vantaggio di know-how nell’ottica della futura manutenzione.
La manutenzione professionale è pagante
Il successo di un immobile non è frutto soltanto della qualità costruttiva, dei con-tenuti costi d’investimento e dalla speditezza dei lavori. Altrettanto importante è la sua amministrazione professionale nel periodo di utilizzo: una manutenzione regolare e adeguata ai materiali prescelti allunga la vita dello stabile, al pari del giusto timing degli opportuni interventi. In questo ambito, Alfred Müller AG segue una chiara strategia che da lungo tempo si rivela vincente: la manutenzione incentrata su conservazione e crescita del valore.
Tuttavia, prendere le misure giuste al momento giusto non è sempre facile. «Un amministratore in gamba deve accorgersi se qualcosa non è in ordine e prendere le adeguate contromisure. È uno dei suoi compiti principali e, in caso di dubbi, deve consultare senza indugio uno specialista», dice Markus Grimm. I collaboratori responsabili svolgono controlli visivi nei diversi edifi ci, in occasione dei quali possono contare anche sulla collaborazione dei custodi. Il giro di ispezione che effettuano almeno una volta l’anno in ogni stabile fornisce la base per la programmazione a breve termine dei lavori di manutenzione. Particolare attenzione viene prestata alla presenza di sporco e scoloriture, nonché allo stato di fughe, raccordi e dello «zoccolo» dell’edifi cio. L’ispezione comprende anche il tetto piatto o il sottotetto. La tempestività nell’identifi cazione di eventuali criticità è decisiva per evitare danni successivi più gravi.
Ogni cinque anni i nostri amministratori effettuano un controllo sistematico più approfondito che consente di programmare – sulla base dei relativi rapporti – le opere di manutenzione a lungo termine. Quando si profilano interventi edili di una certa portata e complessità, essi possono avvalersi dell’assistenza dei nostri specialisti in ristrutturazioni e rinnovi, settore che peraltro si assume automaticamente il compito di realizzare le previste opere quando richiedono competenze multidisciplinari o si inquadrano in grandi risanamenti ciclici. I clienti traggono vantaggio dal fatto che Alfred Müller AG disponga, sotto un solo tetto, di molti specialisti in grado di mettere le conoscenze tecniche al servizio degli involucri nel loro intero ciclo di vita.
Oggi, per le nuove costruzioni l’azienda stipula spesso contratti di manutenzione con le imprese che li realizzano. In tal modo, oltre al prolungamento della normale garanzia a norma SIA (Società svizzera degli ingegneri e architetti), i nostri amministratori posso avere la certezza di un controllo e di una manutenzione professionale degli involucri a scadenze regolari. Questi lavori possono ad esempio comprendere la pulizia delle facciate, piccole riparazioni per quanto riguarda l’ottica, trattamenti di sigillatura o di protezione a seconda del tipo di facciata, la manutenzione annuale di giardini pensili o anche la potatura di vegetazione intorno alle facciate. Tutte opere, queste, che possono risultare opportune anche per og getti che hanno già qualche anno in più. Nella filosofia della «manutenzione valorizzante», gli interventi periodici sono indispensabili.
Una valutazione individuale per ogni involucro
Il nostro ricco bagaglio di esperienze inse-gna che una facciata provvista di isolazione termica esterna deve essere ritinteggiata all’incirca ogni dieci anni, mentre una a pannelli in vetro o metallo va sottoposta a trattamento di pulizia e protezione ogni cinque–sette anni. Anche la manutenzione di finestre e giunture varia in funzione dei materiali utilizzati e delle sollecitazioni ambientali.
Gli amministratori di Alfred Müller AG non tengono una statistica dei sistemi di facciata più economici da manutenere. «Ogni involucro è un ‘pezzo unico’ e deve essere valutato individualmente», afferma Markus Grimm, spiegando che i fattori climatici, il contesto circostante e l’utilizzo pongono ogni edificio in una luce diversa. Ad esempio è possibile che l’involucro di uno stabile situato ai margini di un bosco o in un parco si sporchi molto prima rispetto a quello di un edificio ubicato in un quartiere residenziale urbano. E poi anche il fattore geografico svolge un ruolo importante: la nebbia nell’Altipiano ha un impatto del tutto diverso sul materiale rispetto al sole in montagna.