QI batte m²

I trend demografici, sociali ed economici incidono sul fabbisogno di superficie e sull’utilizzo degli spazi. Le superfici di insediamento e le zone edificabili, però, sono limitate. Come si potranno realizzare in futuro nuove superfici abitative e dove dovranno essere ubicate? Problematiche come queste richiedono nuovi modi di pensare, pianificazioni lungimiranti e soluzioni avvedute.

Già solo il concetto di «spazio» offre spunti eccellenti per varie speculazioni filosofiche. Etimologicamente, il termine sembra derivare dal latino «patēre ovvero» «essere aperto, estendersi»; un ambito semantico contrapposto a quello di «realtà circoscritta» a cui fanno invece capo i termini in base ai quali si misura comunemente lo spazio immobiliare, come locale, vano o camera. Eppure gli architetti non hanno dubbi: il loro pensiero è orientato allo spazio. Vogliono innanzitutto creare spazi, articolandoli e dando loro forma secondo criteri di portata generale. E solo poi, sulla base di questo lavoro progettuale, si giunge a definire il numero dei locali e le loro dimensioni.

Ogni giorno, dalla stazione ferroviaria di Zugo passano circa 42’000 pendolari. Le ferrovie suburbane circolano ormai con ritmi che in passato erano tipici solo degli autobus e dei tram urbani.
Foto: Jakob und Bertschi

La superficie, una risorsa finita

Per l’utilizzatore medio, tuttavia, le finezze linguistiche non sono così importanti. I parametri principali su cui si fonda la scelta di un alloggio sono il numero dei locali e la superficie misurata in metri quadri.

Purtroppo la risorsa «suolo» non solo scarseggia, ma è anche un bene esauribile. I 41 285 chilometri quadri della Svizzera sono un dato che non si può cambiare. Poiché circa il 70 per cento del territorio nazionale è occupato da montagne e laghi o è destinato alla selvicoltura e all’agricoltura, la superficie idonea agli insediamenti si riduce approssimativamente al 30 per cento del totale. Per la maggior parte è localizzata nell’Altopiano tra il Giura e le Alpi. Nel 2009, secondo i dati dell’Ufficio federale di statistica (UST), le superfici di insediamento effettive rappresentavano il 7,5 per cento del territorio svizzero; nel 1985 eravamo ancora al 6,0 per cento.

Proprio perché il suolo è una risorsa non moltiplicabile, occorre farne un uso più parsimonioso. «Confederazione, Cantoni e Comuni provvedono affinché il suolo sia utilizzato con misura e i comprensori edificabili siano separati da quelli non edificabili. Essi coordinano le loro attività d’incidenza territoriale e ordinano l’insediamento in vista di uno sviluppo armonioso del Paese.» Così recita la legge federale sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT). All’origine di questo approccio c’è una decisione presa dai cittadini svizzeri, che il 3 marzo 2013 hanno accolto con il 62,9 per cento di voti favorevoli la prima revisione della legge (LPT 1).

Cambiamenti delle zone edificabili

L’Associazione Svizzera Proprietari Fondiari (HEV) riassume così i cambiamenti principali derivanti dalla LPT 1: le dimensioni delle zone edificabili devono corrispondere al fabbisogno prevedibile per 15 anni, e non oltre; i comuni con zone edificabili troppo grandi dovranno ridimensionarle. Quando un fondo viene azzonato come terreno edificabile, i Cantoni devono riscuotere una tassa pari ad almeno il 20 per cento del plusvalore generato da tale decisione. Il denaro raccolto deve essere utilizzato, tra le altre cose, per risarcire i proprietari di fondi interessati da un dezonamento.

L’attuazione della LPT 1 avviene sulla base dei piani direttori, che i Cantoni devono elaborare e sottoporre per approvazione al Consiglio federale. A fine marzo 2018 undici Cantoni, tra cui Argovia, Berna, Lucerna e Zurigo, disponevano di piani direttori approvati. Il Cantone di Zugo conta di ottenere l’approvazione entro fine 2018.

Negli ultimi anni la superficie totale delle zone edificabili sul territorio nazionale non ha registrato un incremento sostanziale.

Zone edificabili: la superficie totale ristagna

Contrariamente a quanto molti credono, negli ultimi anni la superficie totale delle zone edificabili sul territorio nazionale non ha registrato un incremento sostanziale. Secondo la Statistica delle zone edificabili in Svizzera 2017 dell’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE), si è passati da 228’619 a 232’038 ettari, il che corrisponde a un aumento dell’1,5 per cento. Nello stesso periodo, la superficie delle cinque principali utilizzazioni (zone di abitazione, zone di lavoro, zone miste, zone centrali, zone destinate a utilizzazioni pubbliche) è rimasta addirittura invariata, malgrado il numero di abitanti nelle zone edificabili sia salito a 8 milioni, con un aumento del 7,9 per cento. La superficie media di zona edificabile per abitante è così diminuita da 309 a 291 metri quadri.

A seconda della base di calcolo, in Svizzera risulta ancora non edificato tra l’11 e il 17 per cento delle zone edificabili. Ipotizzando che in futuro le zone non costruite presentino la stessa densità di utilizzazione di quelle che oggi già lo sono, c’è ancora spazio per circa 1,0–1,7 milioni di abitanti.

Sulla base dei valori medi statistici, il reperimento di superfici abitative per la popolazione svizzera non rappresenta un problema. In pratica, però, in determinate regioni domanda e offerta sono del tutto inconciliabili. È questa la più grande sfida che l’amministrazione pubblica e gli attori del settore edile e immobiliare sono chiamati ad affrontare.

Quali sono i fattori trainanti

Il fattore principale è la crescita demografica, dato su cui negli ultimi anni ha inciso sensibilmente l’immigrazione. Se è vero che dal 2013 l’immigrazione annua netta è in calo, secondo le statistiche della Segreteria di Stato della migrazione (SEM) il saldo migratorio relativo alla popolazione residente permanente straniera nel 2017 ha pur sempre raggiunto le 51’400 unità.

La differenziazione delle zone edificabili in base all’utilizzazione, introdotta circa 100 anni fa, ha avuto un impatto notevole in termini di superficie «consumata». Le zone adibite a un utilizzo industriale e commerciale vennero nettamente separate da quelle residenziali. Si venne così a creare una spaccatura geografica tra luoghi di lavoro e luoghi di vita, superata grazie a un forte potenziamento dell’infrastruttura dei trasporti. Nuove ferrovie suburbane e collegamenti autostradali ridussero i tempi di percorrenza aumentando l’attrattiva di località piuttosto distanti dai luoghi di lavoro. I prezzi dei terreni alle periferie degli agglomerati urbani, proporzionalmente inferiori, resero accessibili le tipologie immobiliari della casa unifamiliare o a schiera per una cerchia più ampia di lavoratori. La casa di proprietà «in campagna» diventò l’alternativa abbordabile alle pigioni salate degli appartamenti in città.

Parallelamente all’aumentata domanda di edifici residenziali per l’uso proprio, anche il fiorire degli investimenti nel comparto immobiliare contribuì ad accrescere il fabbisogno di suolo. Allettati dal basso livello dei tassi e sprovvisti di alternative d’investimento che presentassero buoni rendimenti, sempre più investitori presero letteralmente d’assalto il mercato dell’alloggio, come commentò la «NZZ» il 20 luglio 2017. Molti edifici vennero costruiti là dove c’era terreno edificabile, a prescindere che vi fosse domanda in tal senso. E i numeri lo confermano. L’immigrazione netta di cui si diceva in precedenza, pari a 51’400 persone nel 2017, avrebbe generato – prendendo come ipotesi un’economia domestica media composta da 2 a 2,5 persone – un fabbisogno pari a circa 23’000 alloggi. Di fatto, però, in quell’anno ne sono stati realizzati più del doppio. L’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) prova, per quanto cautamente, a ridimensionare la gravità del problema: «Recentemente le autorizzazioni edilizie hanno registrato una tendenza al ribasso, il che indica una reazione degli investitori al numero crescente di immobili vuoti», si legge nella pubblicazione «Panoramica del mercato dell’alloggio» del febbraio 2018.

Allocazione inappropriata delle superfici

Non da ultimo, a influenzare il fabbisogno di superficie intervengono anche fattori di natura sociale. Cresce, ad esempio, la percentuale delle persone che vivono sole. Benché i single vivano di norma in abitazioni piuttosto piccole, in media – quali unici utilizzatori di appartamenti con uno o due locali – occupano verosimilmente una superficie abitativa maggiore rispetto a quella di cui usufruisce ciascun membro di un’economia domestica formata da tre o quattro persone che abitano in un appartamento più grande. Anche l’allargarsi dello scarto fra le pigioni praticate e quelle richieste esercita un influsso indiretto su questo fronte. Poiché, in proporzione, la pigione che già versano è conveniente, i single o le coppie non sono incentivati dal punto di vista finanziario a lasciare il proprio appartamento, benché magari sia troppo grande per loro. I canoni richiesti a chi entra in un’abitazione come nuovo inquilino sono molto più elevati, quindi cambiare casa sarebbe una pessima scelta. Qui, senz’alcun dubbio, sussiste un problema di allocazione.

Densificazione, l’«imperativo del momento»

L’attuale tendenza alla densificazione mostra che l’estensione delle superfici abitative non si accompagna necessariamente a uno sviluppo urbano incontrollato. «Dagli spazi esistenti se ne possono ricavare di nuovi», sottolinea François Bernath, alludendo in particolare agli immobili di vecchia data diventati ormai inutili per il loro orientamento a determinati utilizzi, ai casi in cui le riserve di utilizzazione sono consistenti o la ripartizione interna risulta antiquata. «Particolarmente interessanti sono le situazioni in cui si deve intervenire sulla struttura esistente e si possono elaborare soluzioni per il futuro.»

Il legislatore e la pubblica amministrazione dovrebbero promuovere, o per lo meno agevolare, simili sviluppi. Secondo l’esperienza di François Bernath, le superfici si impiegano al meglio quando permettono diversi utilizzi. I piani delle zone, ad esempio, dovrebbero consentire la coesistenza di spazi dedicati all’abitazione e luoghi di lavoro. «Grazie alla crescente digitalizzazione assisteremo a un progressivo trasferimento del lavoro nello spazio abitativo; viceversa, i grandi spazi adibiti a ufficio diventeranno sempre più accoglienti. Dobbiamo sviluppare le soluzioni costruttive del futuro sulla base di questa situazione. Una separazione netta tra spazi abitativi e di lavoro non è più al passo con i tempi.» La stessa valutazione può essere espressa anche per il distinguo tra zone alberghiere e residenziali, che ormai, in seguito all’affermarsi di nuovi modelli di business come Airbnb o WeLive, non ha più alcuna ragione d’essere.

Quale impresa impegnata nella realizzazione e commercializzazione di immobili per uso residenziale e lavorativo, Alfred Müller AG attribuisce grande importanza alla presenza di buoni collegamenti con i mezzi di trasporto pubblici.

François Bernath, membro della Direzione aziendale di Alfred Müller AG

Un potenziale enorme nell’ottica della densificazione è quello offerto dai progetti di sopraelevazione di edifici esistenti. Uno studio dell’Istituto Svizzero dell’Economia Immobiliare risalente al 2012 ha evidenziato che a Zurigo già solo sopraelevando edifici esistenti in prossimità delle grandi stazioni ferroviarie suburbane si potrebbero ottenere abitazioni per 36’000 persone. Tuttavia, per far questo occorrerebbe ridefinire le priorità anche dal punto di vista ideologico. «È notevole che oggi, nel contesto delle trasformazioni urbane, si parli sempre solo della qualità architettonica e mai del criterio quantitativo, essenziale sul piano demografico», ha dichiarato Thomas Held, ex direttore di Avenir Suisse, in un’intervista pubblicata sulla «NZZ» il 29 novembre 2014.

Anche François Bernath non usa mezzi termini: «Con la Legge sulla pianificazione del territorio, il legislatore ha creato uno strumento finalizzato a frenare l’espansione urbana e aperto alla densificazione interna. Ora sono in particolare le municipalità a dover adeguare e regolare i propri strumenti di pianificazione per far sì che la densificazione possa essere attuata.»

Una separazione netta tra spazi abitativi e di lavoro non è più al passo con i tempi.

Signor Bernath, Alfred Müller AG si prefigge di sviluppare spazi, riqualificare spazi, creare nuovi spazi. Ma quali spazi sono ancora disponibili oggi in Svizzera? E dove?

Certo non ci sono più «praterie» edificabili in Svizzera, ma si possono anche ricavare nuovi spazi là dove già si è usufruito della possibilità di costruire. Penso agli immobili di vecchia data diventati ormai inutili per il loro orientamento a determinati utilizzi, ai casi in cui le riserve di utilizzazione sono consistenti o la ripartizione interna risulta antiquata. Lì si può dare vita a qualcosa di nuovo.

Ci sono molti luoghi in cui si possono creare nuovi spazi in Svizzera, ma trovo particolarmente interessanti le situazioni in cui si deve intervenire sulla struttura esistente e si possono elaborare soluzioni per il futuro.

Dove ha senso costruire nuovi edifici residenziali? In base a quali criteri Alfred Müller AG acquista terreno edificabile?

Siamo interessati alle ubicazioni in cui negli ultimi anni non si sono registrate oscillazioni eccessive dei prezzi, la quota generale di immobili vuoti è bassa e c’è potenziale per ulteriori spazi abitativi.

Nella misura del possibile, i terreni che acquistiamo al fine di edificarvi nuovi complessi o gli immobili preesistenti su cui interveniamo con una riqualificazione devono essere ben collegati e vicini alle infrastrutture indispensabili, come negozi e scuole.

Investitori e imprese edili vengono accusati di contribuire in misura sostanziale alla dispersione degli insediamenti e alla conseguente frammentazione del paesaggio. Come reagisce a un simile rimprovero?

Negli scorsi decenni abbiamo assistito a una forte espansione degli insediamenti. Si è costruito molto in seguito ad una forte crescita demografica e al notevole aumento del fabbisogno di superfici abitative. Di fatto, va rilevata una parziale mancanza di coordinamento del processo di crescita.

Con la revisione della legge sulla pianificazione del territorio, tuttavia, il legislatore ha creato uno strumento finalizzato a frenare l’espansione urbana e aperto alla densificazione interna. Ora sono in particolare le municipalità a dover adeguare e regolare i propri strumenti di pianificazione per far sì che la densificazione possa essere attuata.

In che modo il legislatore e l’amministrazione pubblica potrebbero contribuire a un migliore utilizzo delle superfici?

Le superfici si impiegano al meglio quando permettono diversi utilizzi. I piani delle zone, ad esempio, dovrebbero consentire la coesistenza di spazi dedicati all’abitazione e luoghi di lavoro, al fine di rendere possibile una più marcata commistione di utilizzi.

Grazie alla crescente digitalizzazione assisteremo a un progressivo trasferimento del lavoro nello spazio abitativo; viceversa, i grandi spazi adibiti a ufficio si trasformeranno sempre più marcatamente in luoghi dove abitare. Dobbiamo far sì che le soluzioni costruttive del futuro siano in linea con questi sviluppi. Una separazione netta tra spazi abitativi e lavorativi non è più al passo con i tempi.

François Bernath, Direttore Acquisti, Vendite e Marketing

Su quali basi definite le misure degli appartamenti di una nuova costruzione? E come sono cambiati questi criteri negli ultimi anni?

Definiamo il numero dei locali in base alla domanda. A seconda di quanto è elevata la disponibilità a pagare nel luogo in cui sorgerà il complesso, progettiamo gli spazi con standard più o meno generosi.

Negli ultimi anni abbiamo constatato che la domanda di appartamenti grandi è calata. Ci sono più spesso persone che vivono sole, coppie senza figli o famiglie monoparentali.

Oggi i locatari che entrano in un appartamento anche piuttosto piccolo si aspettano di provare una sensazione di spazio. Come riuscite a ottenere un simile risultato?

Realizziamo appartamenti con ambienti più aperti. In più inseriamo nei progetti ripostigli o armadi a muro e prevediamo un arredamento intelligente per le cucine e le stanze da bagno; in questo modo gli utilizzatori possono fare a meno di mobili ingombranti, guadagnando spazio.

Inoltre diamo grande importanza all’impiego di materiali di pregio. I clienti apprezzano il fatto che i nostri ambienti siano concepiti per dare loro un senso di benessere, fin dal primo giorno.

Che esperienze ha maturato Alfred Müller AG in progetti di densificazione? E cosa caratterizza una soluzione intelligente?

Qui a Zugo, con i complessi Feldhof e Feldpark, Alfred Müller è riuscito a ottenere una buona densità urbanistica per mezzo di costruzioni di diversa altezza, mentre a Burgdorf, con il complesso Suttergut, abbiamo dato vita a un immobile residenziale contraddistinto da un sistema costruttivo compatto e da una configurazione intelligente delle unità abitative, ottenendo un risultato decisamente allettante per gli utilizzatori finali. Si tratta di due progetti sorti in aree precedentemente adibite all’uso industriale.

Nei complessi realizzati su aree di questo tipo occorre prestare particolare attenzione a ottenere una buona configurazione urbanistica e un’integrazione ben ponderata con le infrastrutture esistenti. I progetti di riqualificazione o i cambiamenti di destinazione d’uso di edifici esistenti richiedono approcci creativi da poter attuare senza eccessive pastoie burocratiche. Solo così è possibile garantire continuità a livello economico.

A quale futuro progetto di densificazione guarda con particolare entusiasmo?

A quello che verrà realizzato sull’LG-Areal, nei pressi della stazione di Zugo, dove prima sorgeva la sede di Landis+Gyr AG. Una parte dell’area è interessata da un piano di riqualificazione a cui prenderemo parte insieme alla Città di Zugo e ad altri quattro proprietari fondiari. Qui, nel contesto di un progetto urbanistico globale, realizzeremo nell’arco di qualche anno spazi destinati a uffici e servizi accanto a superfici abitative. In questo modo Alfred Müller AG contribuirà a dare forma a un quartiere piacevole in cui abitare, lavorare e vivere: un nuovo polo di attrazione per gli abitanti della città di Zugo.

E lei, signor Bernath, dove abita?

In un piccolo appartamento in città.

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