Joies et contraintes de la mise en location

Que ce soit délibéré ou inattendu, toute personne endossant le rôle de bailleur doit réfléchir à beaucoup de choses.

En Suisse, il est toujours attirant de vivre dans ses quatre murs. Le financement actuel avantageux en raison des faibles taux d’intérêt, l’offre attrayante de par l’activité de construction intense et la conviction profonde que des valeurs réelles peuvent garantir durablement l’épargne ouvrent la voie aux logements occupés par leurs propriétaires.

Depuis 1970, la part de propriétaires de maisons et d’appartements est passée de 28,5 à 38,2 pour cent des ménages (2016). Si la tendance se poursuit ainsi, le nom de «pays des locataires» donné à la Suisse en comparaison à l’Europe appartiendra au passé.

Si la maison ou l’appartement leur appartient, s’ils possèdent tout le mobilier nécessaire et si des plantes sont cultivées dans le jardin ou sur le balcon, les propriétaires par étages et les propriétaires de maison se réjouissent de leur bonheur. Du moins tant que les circonstances le permettent. Un changement de poste de travail imprévu dans un endroit éloigné peut déjà mettre à mal la joie de cette personne contrainte de faire de longs trajets. Une séparation, qui arrive même dans les meilleures familles, amène aussi rapidement à penser à un changement de domicile.

Attachés émotionnellement

Il peut donc arriver plus rapidement que l’on croit de devoir passer de propriétaire à bailleur. Parfois, la décision mûrit avec les années: la maison est devenue beaucoup trop grande, l’entretien demande trop de travail, l’aménagement n’est pas vraiment adapté à l’âge. Une personne possédant un appartement a souvent vécu auparavant dans sa propre maison. Le décès d’un être cher est aussi parfois déterminant. Toutefois, de nombreux propriétaires ne veulent pas vendre leur foyer. Les propriétaires sont encore trop attachés émotionnellement à l’objet dans lequel ils ont peut-être vécu très longtemps.

Il faut donc le mettre en location! C’est rarement difficile de trouver un locataire, et encore moins quand la situation, la taille et le prix correspondent. Finalement, les loyers versés régulièrement sur les comptes sont aussi alléchants. Ce n’est toutefois pas une entreprise facile d’endosser le rôle de bailleur du jour au lendemain. Il convient en effet de se poser toutes sortes de questions: détails contractuels et autres astuces juridiques, l’administration et les aspects financiers et fiscaux. Le décompte des charges doit être établi selon des directives précises. Le droit du bail est complexe et semé d’embûches. Il ne faut pas sous-estimer le travail nécessaire.

Un manque de compétence et de temps pour gérer l’objet mis en location nécessite de mandater des professionnels.

Un propriétaire qui loue son appartement en copropriété est responsable de toutes les affaires relatives à l’unité de propriété par étages et est la personne de contact du locataire. L’administration au sein de la propriété par étages se limite aux installations et aménagements communs du bien-fonds, les appartements des copropriétaires ne sont pas concernés.

Un manque de compétence et de temps pour gérer l’objet mis en location nécessite donc de mandater des professionnels. Cela a un coût et cela limite d’une part le rendement; et d’autre part, le travail et les tracas éventuels sont délégués à un spécialiste. Plus l’emplacement de l’objet est éloigné du propre logement, plus il est compliqué et plus cela demande de travail de le gérer soi-même et plus une administration par un tiers s’impose. Dans le cas d’une propriété par étages, une entreprise est peut-être déjà mandatée par les autres copropriétaires de s’en charger. Cela permet de tirer profit de l’expérience et des synergies et peut-être également de réduire les frais d’administration. Cela devient plus compliqué lorsqu’il ne s’agit pas d’un appartement situé dans un immeuble où un concierge s’occupe de beaucoup de choses, mais de la location d’une maison individuelle. En principe, les règles concernant l’entretien d’une maison individuelle sont les mêmes que pour un appartement. Les petites tâches d’entretien et les travaux simples sont toujours à la charge du locataire. Les frais d’entretien plus élevés, notamment pour le remplacement du chauffage ou des appareils ménagers défectueux sont à la charge du bailleur.

Qui prend en charge les réparations?

Il est recommandé de convenir avec le locataire qui prend en charge les différentes réparations. On peut ainsi éviter des conflits lorsqu’un locataire fait appel de bonne foi à un professionnel qui effectue ensuite une réparation onéreuse. Par ailleurs, les artisans peuvent inscrire des créances sur une maison au moyen d’une hypothèque légale lorsque le mandat a été donné par le locataire mais que la facture n’a pas été payée.

Il conviendrait aussi de définir les obligations du locataire concernant l’entretien du jardin et des alentours et le déneigement ainsi que la responsabilité en cas d’éventuels dommages, pour des modifications structurelles de l’objet, et de régler également la question de savoir si l’état initial de l’objet doit être rétabli à la fin du contrat de bail. Celui qui a établi consciencieusement un procès-verbal de remise dès le départ s’évite par la suite des ennuis inutiles. Des organisations, telles que l’Association des propriétaires fonciers, mettent à disposition des modèles de contrats de bail et des procès-verbaux.

Pour terminer, il ne faut jamais perdre de vue l’aspect financier. Sur les revenus locatifs, des fonds suffisants sont-ils réservés pour les impôts, les travaux de rénovation et les assainissements périodiques nécessaires? Est-ce que le fonds de rénovation de la propriété par étages est suffisamment alimenté? Les hypothèques doivent-elles être amorties ou faut-il renouveler des contrats? Est-ce que l’investissement immobilier, devenu aujourd’hui le bien-fonds, présente désormais un gros risque? La mise en location d’un objet peut, mais ne doit pas, devenir un fardeau. Dans tous les cas, ce n’est pas un jeu d’enfant.

Conseils pour les nouveaux bailleurs

Au début de toute location, il faut conclure un contrat de bail. Ce dernier règle les droits et obligations du bailleur et de son locataire. Sa durée peut être limitée ou illimitée et il doit contenir des informations précises sur les trois points suivants:

  • parties contractantes
  • objet loué
  • loyer (loyer net et charges).

Les contrats à durée indéterminée peuvent être résiliés par chacune des parties à la prochaine date de résiliation possible en respectant le délai de résiliation contractuel ou légal. Les contrats à durée déterminée prennent fin après la durée convenue dans la mesure où ils ne sont pas renouvelés.

En principe, une garantie de loyer est convenue dans le contrat de bail et doit être versée sur un compte bloqué. Celle-ci sert de garantie au bailleur en cas de loyers non payés et/ou de dommages causés à l’objet loué. Pour les appartements, la garantie est limitée sur le plan légal à trois mois de loyer.

Pour la facturation des charges, il existe quatre variantes possibles:

  • paiement d’acomptes: le locataire paie chaque mois une somme à l’avance au bailleur. A la fin de la période de décompte, le bailleur établit un décompte annuel avec les coûts effectifs engendrés et les acomptes payés.
  • paiement forfaitaire: un montant fixe de charges (forfait) peut être défini dans le contrat de bail. Le locataire ne reçoit pas de décompte annuel.
  • loyer brut: on renonce ici complètement à séparer les charges. Toutes les prestations du bailleur sont comprises dans le loyer.
  • paiement direct à un tiers: le locataire doit payer les coûts qui ne sont pas inclus dans le loyer net. Il est par exemple responsable de l’achat du combustible. On retrouve souvent ce système dans la location de maisons individuelles.

Source: APF Suisse

«Il est judicieux que le locataire et le bailleur dialoguent»

A quoi faut-il faire particulièrement attention lorsqu’on met en location sa propre maison ou son propre appartement?

Au procès-verbal de remise qui constate l’état d’un objet. En cas de maison individuelle, il faut également établir un inventaire.

Quelle durée contractuelle est recommandée pour le contrat de bail?

Pour les appartements et les maisons, on fixe habituellement dans le contrat une durée de location minimale d’un an puis les délais de résiliation légaux de trois mois.

Où rencontre-t-on les principaux problèmes?

Les imprécisions concernant l’entretien et les modifications structurelles entraînent régulièrement des conflits. Dans tous les cas, il est judicieux que le locataire et le bailleur dialoguent. Une bonne communication des deux côtés évite vraiment des tracas.

De quoi le locataire doit-il être conscient?

Il doit payer le loyer et les charges dans les délais et devrait prendre soin de l’objet loué. Dans le cas d’une maison individuelle, il est le seul locataire et il supporte toutes les charges. Le jardin et la maison donnent plus de travail qu’avec un appartement locatif.

Rendement d’une mise en location de son appartement

(exemple de calculs, valeurs en francs)

Prix de vente ou valeur vénale 850'000
Capitaux propres (hypothèse: 25 %) 212'500
Hypothèque 637'500
Revenus locatifs (hypothèse: 2100/mois) 25'200
Dépenses (entretien, charges,
fonds de rénovation, provisions,
hypothèse: 40% des revenus locatifs)
10'080
Intérêts de l’hypothèque à 1,75 % 11'156
Rendement net avant impôts 3'964
Rendement net des capitaux propres avant impôts 1,9%
Impôt sur le revenu pour les revenus locatifs
(taux d’imposition marginal, hypothèse:
35 %, sans impôt sur la fortune)
1'387
Rendement après impôts 2'576
Rendement net des capitaux propres après impôts 1,21%

Source: «Beobachter»