L'amministrazione consiglia i proprietari

Sono sempre di più le proprietà per piani che raggiungono un’età tale da richiedere interventi di rinnovo totale, una circostanza alla quale non tutte le comunità di proprietari si preparano in maniera adeguata. Spesso manca una strategia immobiliare e una pianificazione finanziaria ad hoc, come emerge dall’intervista a Stefan Bruni, Walter Hochreutener e Beat Stocker.

Sono sempre di più le proprietà per piani che raggiungono un’età tale da richiedere interventi di rinnovo totale, una circostanza alla quale non tutte le comunità di proprietari si preparano
in maniera adeguata. Spesso manca una strategia immobiliare e una pianificazione finanziaria ad hoc, come emerge dall’intervista a Stefan Bruni, Walter Hochreutener e Beat Stocker.

Si legge spesso di stallo dei risanamenti della proprietà per piani. Cosa c’è di vero?

Stefan Bruni: Tutti parlano di stallo dei risanamenti, ma non esiste una definizio- ne chiara di questo concetto. Mancano anche studi empirici che permettono di capire se questo problema interessa più gli immobili per piani che altri edifici. Molti indizi lasciano supporre infatti che lo stallo dei risanamenti non riguarda solo la proprietà per piani, ma anche gli immobili in locazione e le case unifamiliari. La proprietà per piani ha un’ulte- riore sfida da  affrontare, ossia  spetta alla comunità decidere in merito al risanamento.

Dopo quanto tempo i proprietari devono pensare alle prime misure di risanamento totale?

Walter Hochreutener: La situazione varia a seconda del caso e dipende da molti fattori. In genere possiamo dire che dopo 15–25 anni sono necessari interventi di ristrutturazione di una certa entità.

Beat Stocker: Dobbiamo distinguere tra interventi di manutenzione, che vanno eseguiti con regolarità, e lavori di ristrut- turazione. Una manutenzione professionale ha effetti positivi sulla durata dei materiali, viceversa una manutenzione carente può comportare notevoli conseguenze finanziarie, ad esempio in  caso di incuria dei giunti sigillati. Entrambi gli interventi, manutenzione e ristrutturazione, devono essere programmati ed eseguiti con la massima cura al fine di garantire il mantenimento del valore dell’immobile.

Stefan Bruni: È vero che chi acquista ap- partamenti di proprietà nuovi ha 15–25 anni di tempo per accantonare il capitale necessario a eseguire ristrutturazioni di una certa entità. Se, però, gli appartamenti in affitto vengono trasformati in proprietà per piani o qualcuno acquista un’abitazione di proprietà particolarmente datata, queste spese possono subentrare dopo solo qualche anno. Chi acquista un immobile di questo tipo farebbe bene a verificare attentamente se il prezzo è proporzionato alle condizioni dell’edificio, se esiste un fondo di rinnovamento e a quanto ammonta.

L’edificio sostitutivo è fattibile anche per la proprietà per piani.

Beat Stocker, Direttore Sviluppo progetti e impresa generale presso Alfred Müller AG
Beat Stocker
Beat Stocker

Le comunità di proprietari per piani sono pronte ad affrontare il momento in cui il loro immobile necessita di un rinnovamento?

Walter Hochreutener: Dipende molto dalla singola comunità. Durante le assemblee Alfred Müller AG, in qualità di amministratrice, affronta regolarmente e tempestivamente temi legati alla manutenzione e alla ristrutturazione. Alcune comunità seguono i nostri consigli, altre invece no.

Beat Stocker: Notiamo che, a volte, i comproprietari si comportano da locatari. Negano il fatto di aver investito il proprio capitale non solo nell’appartamento di loro proprietà, ma in tutto l’immobile. È nel loro interesse sottoporre l’edificio a una buona manutenzione.

Stefan Bruni: Il problema è che molte comunità di proprietari non hanno un sistema di calcolo dei costi globali né una strategia immobiliare a lungo termine. Una buona amministrazione lo fa presente ovviamente. Tuttavia alcune comunità optano per un’amministrazione «a basso costo» e, nel peggiore dei casi, ne scelgono una che svolge questo lavoro in modo quasi marginale e non ha molta esperienza nel campo degli immobili. Nella maggior parte dei casi non è quindi presente un piano finanziario e immobiliare lungimirante.

La pianificazione finanziaria deve iniziare fin dal primo giorno.

Stefan Bruni, Docente e responsabile di progetto presso l’Università di Lucerna
Stefan Bruni

Quando le comunità devono iniziare a pensare alle spese di ristrutturazione future?

Walter Hochreutener: La cosa migliore sarebbe creare un piano di investimento approssimativo già durante la costruzione della proprietà per piani, giusto a titolo di raccomandazione. Al momento Alfred Müller AG non lo fa ancora, ma credo che potremmo pensarci in futuro. Sarebbe un servizio importante per gli acquirenti dei nostri immobili.

Stefan Bruni: Penso che la pianificazione finanziaria debba iniziare fin dal primo giorno. Gli acquirenti devono rendersi conto di cosa significa acquistare. La «Toolbox di Lucerna», progettata dall’Università di Lucerna, è uno strumento che contiene tutti gli elementi costruttivi e i relativi costi e indica cosa deve essere ristrutturato e quando.

Dal confronto tra le stime dei costi e i versamenti nel fondo di rinnovamento emerge se vi sono deficit, a quanto ammontano e quando si verificano. Le comunità che utilizzano tempestivamente questo strumento hanno tutto il tempo di versare adeguate somme di denaro nel fondo di rinnovamento. In genere queste comunità hanno bisogno di essere sensibilizzate e opportunamente consigliate dall’amministrazione.

Beat Stocker: Io andrei un passo oltre e inserirei nel calcolo anche le spese di manutenzione. Sulla base di un piano di manutenzione e investimento si potrebbe allestire una  pianificazione  finanziaria ad hoc per l’immobile. I versamenti nel fondo di rinnovamento potrebbero essere effettuati in funzione di tale piano.

Perché il denaro del fondo di rinnovamento spesso non è sufficiente per i lavori di risanamento?

Beat Stocker: Spesso viene prelevato denaro dal fondo per  eseguire  lavori di manutenzione, nonostante non sia quella la sua finalità. Quando poi servono investimenti di maggiore entità, mancano i soldi.

Stefan Bruni: Sì, è vero. Dai nostri studi  è emerso che il fondo di rinnovamento viene spesso utilizzato in gran parte per pagare interventi di manutenzione. Inoltre la dotazione del fondo viene per lo più sovrastimata rispetto ai costi di ristrutturazione previsti.

Walter Hochreutener: Alcune amministrazioni appoggiano  questo  modo di procedere. L’abbiamo fatto anche noi in passato. Da alcuni anni, però, i nostri amministratori immobiliari fanno in modo che, per i lavori di manutenzione, non vengano utilizzati soldi del fondo e che venga costituito solo un fondo minimo.

Quindi che importo andrebbe versato nel fondo di rinnovamento?

Stefan Bruni: Secondo noi la cosa miglio- re sarebbe versare, ogni anno, l’1,0% del valore assicurativo dello stabile, an- che lo 0,8% andrebbe bene. Tuttavia dai nostri studi emerge che i versamenti sono mediamente pari allo 0,25% circa, troppo poco.

Walter Hochreutener: Alle nostre comunità consigliamo di versare lo 0,5% del valore assicurativo dello stabile, una per- centuale che viene definita anche nel regolamento che, ovviamente, ogni comunità è libera di adeguare. È un’illusione credere che il regolamento possa risolvere qualsiasi problema. Il fondo di rinnovamento non è prescritto dalla legge.

Che tipo di consigli fornisce Alfred Müller AG alle comunità di proprietari per piani in materia di rinnovamento?

Walter Hochreutener: Cerchiamo di indicare tempestivamente  quali spese di manutenzione e rinnovamento dovranno affrontare negli anni successivi. Quando gli edifici hanno qualche anno in più, consigliamo di far eseguire un’analisi che segnali le condizioni degli elementi costruttivi e gli interventi necessari. Su questa base le comunità possono pianificare il da farsi.

Molte comunità seguono il nostro consiglio, altre invece no.

Walter Hochreutener, Direttore Gestione immobiliare presso Alfred Müller AG
Walter Hochreutener

Cosa possono fare le comunità nel caso in cui non valga più la pena di rinnovare l’immobile?

Stefan Bruni: Esaminano l’eventualità di sostituirlo con un nuovo immobile. Quando abbiamo creato la nostra tool-box, abbiamo cercato qualcosa di simile in tutta la Svizzera, ma non siamo riu- sciti a trovarlo. Considerato l’invecchia- mento degli immobili di proprietà per piani, sarà inevitabile affrontare questo argomento nei prossimi anni. Purtroppo c’è una lacuna nella legislazione che regolamenta la costruzione di un nuovo edificio nella proprietà per piani.

Beat Stocker: Recentemente abbiamo simulato un caso simile, ma non l’abbiamo ancora realizzato. Secondo noi l’edificio sostitutivo sarebbe fattibile anche per un condominio: la comunità potrebbe incaricarci di eseguire uno studio di fattibilità. Noi indicheremmo le opzioni costruttive, il valore del terreno e i costi del progetto. Su questa base ogni proprietario potrebbe decidere se ne vale la pena o se acquistare uno o più appartamenti nell’edificio nuovo, tenendo conto del valore della proprietà esistente.

Walter Hochreutener: La sfida consiste nel convincere tutti i proprietari di un tale progetto. In genere, serve l’unanimità. L’unica eccezione è quando un immobile risulti molto danneggiato a causa di un evento o se il degrado ne comprometta l’idoneità all’uso.

Beat Stocker: Il fatto che le comunità non prendano in considerazione l’eventualità di costruire un edificio nuovo può dipendere dalla loro incapacità di riconoscere il potenziale del terreno. Quando il loro immobile diventa vecchio, si rivolgono a un esperto in ristrutturazioni che non propone nemmeno l’opzione dell’edificio sostitutivo. In questo modo sprecano un potenziale o un notevole valore aggiunto.

L’Università di Lucerna ha creato una toolbox che consente di elaborare strategie a lungo termine per la proprietà per piani. Qual è la vostra esperienza?

Stefan Bruni: Le amministrazioni utilizza- no molto due strumenti: il tool per la comunicazione e la gestione dei conflitti e il tool già citato per la pianificazione delle ristrutturazioni, dove l’analisi dei gruppi di costi di costruzione è associata al fondo di rinnovamento. Le amministrazioni intervistate considerano il secondo strumento utile, ma troppo complicato; per questo stiamo cercando di semplificarlo.