Chi trova la casa dei propri sogni dovrebbe acquistare

Negli ultimi mesi, da quando sono state introdotte disposizioni più severe in materia di finanziamento, la domanda di proprietà per piani e immobili ha subito un certo calo. In questa intervista Flavio Ciglia, responsabile banca immobiliare presso la Banca cantonale di Lucerna, e François Bernath, Direttore Acquisizione, vendita e marketing di Alfred Müller AG, spiegano come si è evoluto il mercato e perché reputano tuttora consigliabile l’acquisto di un’abitazione di proprietà.

Negli ultimi mesi, da quando sono state introdotte disposizioni più severe in materia di finanziamento, la domanda di proprietà per piani e immobili ha subito un certo calo. In questa intervista Flavio Ciglia, responsabile banca immobiliare presso la Banca cantonale di Lucerna, e François Bernath, Direttore Acquisizione, vendita e marketing di Alfred Müller AG, spiegano come si è evoluto il mercato e perché reputano tuttora consigliabile l’acquisto di un’abitazione di proprietà.

Vale ancora la pena acquistare un’abitazione di proprietà?

Flavio Ciglia: Dipende dalle priorità di ognuno. Per chi intende acquistare, il prezzo non è l’unico criterio: anche lasituazione personale e lavorativa e l’orizzonte temporale dell’investimento sono aspetti primari da considerare. Se queste condizioni sono soddisfatte e l’immobile trovato corrisponde ai propri desideri, conviene acquistarlo. Sul piano finanziario l’acquisto si conferma una scelta oppor- tuna, poiché è più conveniente rispetto all’affitto di un immobile analogo.

François Bernath: Considerati gli interessi bassi, acquistare conviene ancora. Va tenuto presente che la proprietà per piani è anche un investimento: gran parte degli acquirenti cerca una casa in cui abitare a lungo ed è anche disposto ad assumersi un impegno finanziario consistente.

Signor Ciglia, cosa intende esattamente quando afferma che, se si vuole acquistare una proprietà per piani, devono essere soddisfatte determinate condizioni?

Flavio Ciglia: Sul piano professionale è un vantaggio aver trovato un impiego e poter contare su prospettive favorevoli. A mio parere è fondamentale acquistare un’abitazione di proprietà non per uno o due anni, bensì in ottica di lungo periodo, poiché un immobile non si può vendere con la stessa rapidità di un’azione. Spesso la proprietà abitativa è un desiderio delle famiglie con bambini, che in genere hanno un orizzonte di investimento a lungo termine di 10-15 anni. In una tale situazione, l’acquisto di una casa conviene.

Flavio Ciglia, responsabile banca immobiliare presso la Banca cantonale di Lucerna: «Una casa di proprietà è un investimento a lungo termine.»

Secondo uno studio di UBS, nel 2016 i prezzi immobiliari, al netto dell’inflazione, sono tornati allo stesso livello dei primi anni Novanta, quando si raggiunse l’apice della bolla immobiliare. Come valutate attualmente il pericolo di una forte correzione dei prezzi?

Flavio Ciglia: Non bisogna avere paura, ma accortezza. Negli ultimi anni si è registrato un costante aumento dei prezzi e recentemente, in alcuni segmenti del mercato, è stata apportata una correzione pari all’1-3 per cento circa. Un’evoluzio- ne del genere, secondo me, è sana e non preoccupante. D’altra parte, nel caso delle abitazioni di proprietà, il numero dei permessi di costruzione è in calo, per cui a breve termine vi saranno anche meno abitazioni disponibili sul mercato. Questo mi fa ben sperare che potremo scongiurare un crash.

François Bernath: Negli ultimi anni l’offerta arrancava costantemente dietro una domanda surriscaldata. Ora la situazione del mercato è migliorata.

Questo è l’effetto dei maggiori ostacoli legati al finanziamento imposti di recente?

François Bernath: Le disposizioni più severe in materia di finanziamento hanno ridotto la cerchia di acquirenti. Con le nuove regole, non tutti coloro che desiderano un’abitazione di proprietà possono finanziarla. Vendiamo più spesso appartamenti in costruzione o già realizzati che non su progetto. Tuttavia, reputo questa evoluzione positiva poiché gli odierni acquirenti di una proprietà per piani saranno poi in grado di far fronte alle correzioni dei tassi nel medio termine.

Flavio Ciglia: A quanto ci risulta, le disposizioni più severe in materia di crediti non hanno inciso particolarmente sulla domanda di ipoteche. Aumentano però i casi in cui la sostenibilità è al limite o siamo costretti a rifiutare il finanziamento. Alcuni desiderano a tal punto un’abitazione di proprietà che non tengono più conto dei propri limiti.

Può spiegarci brevemente cosa prevedono le nuove norme?

Flavio Ciglia: Chi acquista un immobile deve contribuire al finanziamento con una quota di capitale proprio pari al 20 per cento e può prelevare dalla cassa pensioni solo il 10 per cento. Il resto deve essere costituito da fondi propri «core». Chi richiede un finanziamento con capitale di terzi pari all’80 per cento deve ammortizzare il debito entro 15 anni al 66 per cento del valore di anticipo. Così prevedono le norme. Affinché la Banca cantonale di Lucerna possa garantire un finanziamento, gli oneri per ipoteche, spese accessorie e ammortamenti non devono superare un terzo del reddito mensile.

Oggi i promotori immobiliari devono affrontare sfide più impegnative.

François Bernath

Cosa pensate di queste restrizioni in materia di crediti?

Flavio Ciglia: Queste misure hanno dimostrato di avere un effetto calmante sul mercato. Notiamo che la clientela è diventata più prudente e pondera meglio le proprie scelte; tutto ciò aiuta a evitare un crash.

François Bernath: In linea di principio sono d’accordo. Ovviamente, quali investitori e venditori di spazi abitativi e lavorativi, a volte ci piacerebbe che fosse più facile commercializzare i nostri prodotti. Però sappiamo che ci tireremmo la zappa sui piedi se premessimo per una correzione del mercato più decisa.

Ciònonostante in che modo Alfred Müller AG si adopera per vendere i suoi appartamenti di proprietà?

François Bernath: Cerchiamo di offrire prodotti vendibili, alla portata degli acquirenti. Tendenzialmente, le dimensioni degli appartamenti si sono un po’ridotte. Per noi è importante conoscere i criteri di finanziamento adottati dalle banche, per questo chiediamo loro se ritengono equi i prezzi che proponiamo e se sono disposte a finanziare i nostri prodotti.

In linea di principio oggi i promotori immobiliari devono affrontare sfide più impegnative, mentre agli investitori è richiesta una maggiore propensione al rischio. Di conseguenza si devono avere a disposizione le riserve necessarie per far fronte a questi rischi.

Flavio Ciglia: Ritengo che questo andamento sia positivo per aziende solide come Alfred Müller AG, che dispongono di sufficiente forza per mettere a frutto il loro potenziale.

François Bernath, Direttore Acquisizione, vendita e marketing di Alfred Müller AG: «Attualmente ci troviamo di fronte a un mercato più sano.»

Di cosa dovrebbe tenere conto l’acquirente in relazione al finanziamento dell’immobile?

Flavio Ciglia: Per molti l’acquisto di una casa di proprietà rappresenta l’investimento della vita. La pianificazione finanziaria è molto semplice: bisogna conoscere con precisione le proprie entrate e uscite e valutare se la situazione è sostenibile nel tempo. Occorre conside- rare tutti gli oneri legati all’immobile e stabilire per quanto tempo si è disposti a mantenere l’impegno finanziario. Non è detto che la soluzione ideale sia l’ipoteca meno costosa: gli aspetti chiave sono le proprie possibilità e le proprie esigenze in termini di sicurezza.

Oltre al finanziamento dell’immobile si dovrebbe considerare anche una pianifi- cazione previdenziale globale, il che secondo me avviene troppo di rado. Si tratta di esaminare la situazione finanziaria nel suo complesso e di stabilire regole sul piano del diritto matrimoniale e successorio. Dopotutto, nella proprietà abitativa si investe gran parte dei propri mezzi.

Cosa considera la Banca cantonale di Lucerna nel finanziare la proprietà abitativa?

Flavio Ciglia: Per noi la capacità di rischio dell’acquirente è il criterio più importante. Noto continuamente che la propensione al rischio di alcuni clienti è superiore alla loro effettiva capacità di rischio. A volte le persone sono poco consapevoli dei costi legati all’acquisto di una proprietà per piani o di un immobile in generale. Ogni aumento dei tassi, però, riduce il reddito disponibile e impone di risparmiare altrove.

La domanda di ipoteche si mantiene forte

Flavio Ciglia

Come fare per trovare il miglior finanziamento possibile?

Flavio Ciglia: L’ideale è rivolgersi a una persona di fiducia o alla propria banca, che conosce la situazione finanziaria dei suoi clienti ed entro certi limiti anche il loro modo di gestire il denaro, per cui su tali basi può fornire una consulenza su misura. Inoltre è bene informarsi su Internet riguardo ai tassi d’interesse attuali e ai prodotti offerti dai vari operatori. Infine, i venditori di immobili possono raccomandare gli istituti di credito che finanziano i loro prodotti. Per l’acquirente è importante sapere che una banca ha esaminato un certo progetto immobiliare e in linea di principio è disposta a finanziarlo.

Oltre agli interessi ipotecari, di quali costi deve tenere conto chi acquista una proprietà per piani?

Flavio Ciglia: Ovviamente le spese accessorie e, cosa ancora più importante per noi, i costi dell’investimento a lungo termine. Con l’ammortamento si costituiscono le riserve necessarie. Raccomandiamo di calcolare ogni anno l’1 per cento del valore di acquisto. In genere, i mezzi del fondo di rinnovamento non sono sufficienti.