Proprietà per piani: gli errori più comuni

Le basi giuridiche della proprietà per piani sono contenute nell’art. 712 e segg. del Codice civile svizzero. «Vale la pena studiare queste basi e il regolamento della comunione dei comproprietari», afferma Thomas Treichler, responsabile del Servizio giuridico di Alfred Müller AG. «Molte controversie derivano infatti dalla mancata conoscenza delle norme e dal fatto che i comproprietari sono spesso troppo poco consapevoli di far parte di una comunità.» Sull’argomento, Thomas Treichler corregge gli errori più comuni:

Ho acquistato un appartamento in una proprietà per piani. In casa mia faccio quello che mi pare!

In linea di massima sì, ma con delle limitazioni. I comproprietari hanno un cosiddetto diritto esclusivo sul proprio appartamento. Ciò significa che spetta loro l’amministrazione della propria unità abitativa, incluse manutenzione e riparazioni. Nell’organizzazione dei propri spazi interni i comproprietari hanno piena libertà, a patto che non intervengano sulla struttura, sulla statica e sull’aspetto esterno dell’edificio (finestre, tapparelle, tende ecc.). Un’eventuale conversione dell’unità (per esempio in studio medico) necessita in genere del consenso degli altri comproprietari ed eventualmente delle autorità preposte.

Non sono consentiti interventi sull’aspetto esterno.

Vivo al pianterreno, non ho bisogno dell’ascensore, quindi non devo contribuire alle spese di manutenzione!

Un classico errore. Le spese di amministrazione degli impianti comuni, per esempio l’ascensore, le scale, ma anche il parco giochi e le rastrelliere delle bici, provocano spesso dissidi. Come base per la ripartizione delle spese comuni, Alfred Müller AG stabilisce nel regolamento una quota delle spese accessorie che può essere leggermente diversa dalla quota del valore. Dato che le strutture comuni vengono utilizzate diversamente dai comproprietari in base alla propria situazione e alle proprie esigenze, occorre porre dei limiti a una ripartizione personalizzata dell’elenco spese, anche in considerazione della sua praticabilità. Un certo schematismo è inevitabile: di norma, dunque, anche l’appartamento al piano terra dovrà partecipare alle spese per l’ascensore, così come una coppia senza figli a quelle del parco giochi.

Nella parte all’aperto del mio appartamento di proprietà pianterò un melo. Visto che in autunno regalerò ai vicini un po’ di mele, nessuno avrà niente da ridire!

Bella idea, ma ipotesi sbagliata. Su queste aree come sui balconi, i comproprietari hanno solo un diritto d’uso straordinario. Tutto quanto modifichi l’aspetto dell’edificio o condizioni gli altri comproprietari in linea di massima non è consentito, o meglio la modifica necessita del consenso degli altri condomini.

L’Amministrazione rappresenta gli interessi della comunità.

In qualità di proprietario pago l’amministratore. Insomma il capo sono io e decido io!

I comproprietari fanno parte di una comunità, ed è questa il «capo». In altre parole, committente dell’amministratore è unicamente la comunione dei comproprietari. Essa può però eleggere un comitato che la rappresenti nei confronti dell’amministratore. Quest’ultimo non rappresenta gli interessi dei singoli comproprietari, ma quelli della comunione. Ciò assicura che tutti i condomini vengano trattati allo stesso modo.

Il mio locatario si trasferisce. Ora posso affittare l’appartamento su Airbnb e farci un bel po’ di soldi!

Mentre per la locazione a lungo termine è sufficiente informare l’amministratore, nel caso di un uso commerciale come Airbnb le cose sono un po’ diverse. Tale tipo di utilizzo necessita del consenso degli altri comproprietari e deve essere inserito nel regolamento. Una modifica della destinazione d’uso necessita tuttavia del consenso di tutti i comproprietari.

Abbiamo acquistato un appartamento in un immobile di recente costruzione. Per ora aspettiamo a contribuire al fondo di rinnovo, tanto all’inizio i possibili danni rientrano nell’obbligo di garanzia del costruttore!

In effetti le ristrutturazioni più consistenti, con costi elevati (per esempio tetto, involucro, impianti), in genere si rendono necessarie dopo 20-30 anni. Per evitare sorprese in un secondo momento, si raccomanda tuttavia di iniziare presto e con regolarità a versare i contributi nel fondo di rinnovo. Suggeriamo un contributo annuo dello 0,5% del valore assicurato dell’edificio. Nei nostri regolamenti, l’avvio della contribuzione nel fondo è previsto dopo due anni. Se è necessaria una ristrutturazione e nel fondo non ci sono risorse necessarie, tutti i comproprietari devono versare la somma mancante in base alla propria quota di valore o quota di spese accessorie.

 

Il tetto del nostro immobile perde. Nel fondo di rinnovo, tuttavia, non ci sono sufficienti risorse per farlo riparare. Ogni comproprietario deve pagare la differenza, ma in questo momento non ho i soldi. Nessun problema: gli altri condomini si accolleranno la mia parte!

Potrebbero, ma non sono tenuti a farlo. Se la ristrutturazione riguarda un aspetto non essenziale per l’immobile, i lavori e il conseguente investimento potrebbero essere rinviati a quando ci saranno risorse sufficienti. Ma un tetto permeabile deve essere riparato subito. Nel peggiore dei casi, se non si riescono a trovare le risorse necessarie, è previsto il pignoramento o la vendita dell’appartamento in questione. Non si può quindi dare per scontata la solidarietà dei vicini; meglio risparmiare piano piano e avere le risorse necessarie al momento del bisogno.

Il denaro del fondo di rinnovo passa all'acquirente in caso di vendita.

Vendo il mio appartamento e mi trasferisco in un’altra città. Le quote versate nel fondo di rinnovo adesso mi spettano di diritto!

Falso. In caso di vendita, la propria quota del fondo di rinnovo passa all’acquirente e non viene restituita.

Metto una piccola scarpiera davanti alla porta dell’appartamento. Possono farlo anche gli altri se vogliono!

Per legge le scale rientrano nelle parti condominiali comuni, così come l’ingresso e i parcheggi per le biciclette. Il singolo comproprietario, quindi, non può mettere mobili sulle scale o nei corridoi, come stabilito anche nei nostri regolamenti. La comunione dei comproprietari può tuttavia decidere diversamente, nel rispetto delle disposizioni antincendio.

Il pavimento dell’appartamento in cui siamo appena entrati ha delle ammaccature che non abbiamo fatto noi. È in garanzia, per cui posso rivolgermi direttamente a una ditta!

In effetti esistono molte imprese subappaltanti che, in sede di compravendita dell’unità abitativa, cedono agli acquirenti i diritti per i vizi nei confronti dei singoli fornitori. Questo è molto disagevole per l’acquirente perché non sa quali norme di garanzia l’impresa abbia stabilito con i vari subappaltatori, né è sempre facile scoprire quali ditte si sono occupate dei vari aspetti della costruzione. Non troviamo equa una tale cessione dei diritti di garanzia, per cui non inseriamo questa norma nei nostri contratti di compravendita. Offriamo due anni di garanzia per i vizi manifesti e cinque anni per quelli occulti. Nel periodo di garanzia e di prescrizione, Alfred Müller AG risponde dei vizi nei confronti degli acquirenti. In questo periodo gli acquirenti possono segnalare i vizi direttamente ad Alfred Müller AG.

 

 

Il mio voto ha lo stesso peso indipendentemente dal fatto che si parli di ristrutturazione del tetto o dell’installazione di una jacuzzi!

La comunione dei comproprietari decide a maggioranza semplice o qualificata, oppure all’unanimità. Gli interventi edilizi necessari che servono alla conservazione del valore e all’utilizzabilità dell’edificio (per esempio la ristrutturazione del tetto) possono essere deliberati con il consenso della maggioranza dei comproprietari presenti e deleganti, cioè a maggioranza semplice. Per gli interventi edilizi utili che incrementano il valore o migliorano la redditività dell’edificio (per esempio l’installazione di un impianto di riscaldamento a risparmio energetico) occorre la maggioranza qualificata, cioè una maggioranza dei comproprietari che rappresenti almeno la metà delle quote (maggioranza delle quote di valore). Gli interventi di lusso (per esempio l’installazione di una jacuzzi) volti ad abbellire o aumentare la comodità dell’immobile necessitano di una delibera all’unanimità: tutti i comproprietari devono cioè votare a favore.

Non posso partecipare all’assemblea dei comproprietari. Presento per iscritto il mio parere sui vari punti all’ordine del giorno. Conta anche questo!

Errato. Ciascun comproprietario può però farsi rappresentare alla riunione. Nei nostri regolamenti è previsto che l’interessato possa delegare un componente della propria comunione domestica, un altro comproprietario, un discendente diretto o l’amministratore. Il delegato deve presentare alla riunione la delega scritta firmata dall’interessato, e dovrà essere informato su come votare.

Le delibere dell'assemblea valgono per tutti.

Visto che sono mancato all’assemblea dei comproprietari e quindi non ho votato, i punti deliberati non sono per me vincolanti!

Se è stata un’assemblea in numero legale, le varie delibere valgono per tutti i comproprietari, indipendentemente dal fatto che siano stati presenti o che abbiano espresso voto contrario. Ricordiamo che i comproprietari costituiscono una comunità e, ogni tanto, questo significa anche dover accettare una decisione presa a maggioranza.