Gioie e dolori dell’essere locatore

Si può diventare locatori per scelta o per pura coincidenza. In ogni caso, per rivestire questi panni bisogna tenere conto di molti aspetti.

Vivere in un’abitazione di proprietà è ancora oggi il desiderio di molte persone in Svizzera. Le condizioni di finanziamento attualmente vantaggiose a causa del basso livello dei tassi, l’intensa attività edile che garantisce un ventaglio di offerta invitante, la convinzione profondamente radicata che investire in valori reali sia il modo migliore per tutelare i risparmi nel lungo termine: tutti questi fattori incentivano a orientarsi verso la proprietà abitativa per uso proprio.

Così, dal 1970, la percentuale di economie domestiche che risiedono in una casa o in un appartamento di proprietà è salita dal 28,5 a 38,2 per cento (2016). Se il trend persisterà, il detto secondo cui gli svizzeri – rispetto agli altri europei – sarebbero un «popolo di locatari» va lentamente ma inesorabilmente incontro a una smentita.

Una volta preso possesso dell’abitazione, completato l’arredamento, abbellito il giardino o il balcone con piante e fiori, giunge il momento di godersi il ruolo di «padroni di casa». Almeno fintantoché le circostanze lo consentono. Basta che la carriera, magari in modo imprevedibile, esiga un trasferimento in una località lontana e già la gioia delle proprie quattro mura si trasforma nel tormento di una vita da pendolari. Anche una separazione – e la vita ci insegna che purtroppo accade anche nelle migliori famiglie – induce presto i novelli «single» a valutare un cambio di residenza.

Attaccamento emotivo

Così, in men che non si dica, quella che prima era una proprietà abitativa per uso proprio si trasforma in oggetto locativo. Talvolta, invece, la decisione matura nel corso degli anni: la casa diventa troppo grande, la manutenzione troppo onerosa, la struttura non è proprio a misura di anziano... Spesso chi si trasferisce in un appartamento di proprietà possedeva già una casa indipendente. A volte è il trapasso di un familiare a dare l’impulso decisivo in questo senso. Eppure, proprio in questi casi molti sono restii a vendere la propria abitazione. Il vincolo emotivo che li lega a quell’immobile, in cui magari hanno vissuto per lungo tempo, è ancora troppo forte.

La soluzione quindi è affittare! Trovare un inquilino è raramente un problema, specie se la posizione è favorevole e prezzo e dimensioni dell’immobile sono in linea con le tendenze del mercato. E l’idea di veder accreditato periodicamente sul conto l’importo della pigione è certo allettante. Tuttavia, non ci si può improvvisare locatori. Le questioni con cui si è obbligati a confrontarsi sono molte: dettagli contrattuali e altre finezze giuridiche, l’amministrazione, per non parlare degli aspetti finanziari e fiscali. Il conteggio dei costi accessori deve avvenire secondo regole ben precise. Il diritto della locazione è di per sé complesso e pieno di insidie. E non bisogna sottovalutare l’onere che questo comporta.

Se non si dispone delle competenze e delle capacità necessarie per amministrare l’oggetto locativo, occorre rivolgersi a professionisti.

Quali locatori di un appartamento di proprietà si è responsabili per tutte le questioni inerenti all’unità di piano e si diventa l’interlocutore di riferimento per gli inquilini. L’amministrazione della comunità di proprietari per piani verte unicamente sulle opere e sugli impianti comuni, non sugli appartamenti dei singoli comproprietari.

Se non si dispone delle competenze e delle capacità necessarie per amministrare l’oggetto locativo, occorre rivolgersi a professionisti del settore: una scelta che, da un lato, riduce la redditività dell’oggetto, ma dall’altro permette di delegare ad altri incombenze e possibili noie. Più l’immobile è distante dal proprio domicilio, più risulta difficile e oneroso occuparsi personalmente della sua amministrazione. E tanto più si avverte quindi la necessità di avvalersi di un appoggio esterno. Nel caso della proprietà per piani è possibile che altri comproprietari abbiano già affidato un incarico simile a una ditta competente. In questo caso si possono sfruttare esperienza e sinergie, e magari anche ridurre i costi di gestione. Tutto si fa più difficile quando l’oggetto della locazione non è un appartamento in condominio – dove molte incombenze sono affidate al custode – bensì una casa unifamiliare. Fondamentalmente, le regole che definiscono la manutenzione sono le stesse in entrambi i casi: piccola manutenzione e semplici lavori sono sempre a carico del locatario, mentre le spese più consistenti, come ad esempio la sostituzione della caldaia o di elettrodomestici guasti, gravano invece sul locatore.

Chi si occupa delle riparazioni?

È consigliabile concordare già a monte con gli inquilini chi, nei diversi casi, dovrà sostenere i costi per le riparazioni. In questo modo si evitano i conflitti che possono nascere quando il locatario, in buona fede, contatta un professionista che esegue poi una riparazione onerosa. Inoltre gli artigiani possono richiedere che sia iscritta nel registro fondiario un’ipoteca degli artigiani e imprenditori a tutela del loro credito, qualora il corrispettivo per il lavoro svolto su richiesta del locatario non venga saldato.

Andrebbero definiti a priori anche gli obblighi dell’inquilino in relazione alla cura del giardino e delle aree esterne e alla rimozione della neve, nonché la responsabilità in caso di danni, le questioni concernenti eventuali modifiche all’oggetto e il ripristino dello stato originario al termine del rapporto di locazione. Iniziare con il piede giusto stilando coscienziosamente un verbale di consegna è importante per evitare inutili noie a posteriori. Organizzazioni come l’Associazione Proprietari Fondiari mettono a disposizione modelli standard per i contratti e i verbali.

Infine, è necessario tenere sempre sotto controllo l’aspetto finanziario. Le pigioni incassate permettono di accantonare riserve sufficienti per le imposte, i lavori di rinnovo e gli interventi di risanamento che periodicamente è necessario effettuare? Il fondo di rinnovamento del condominio viene alimentato a sufficienza? Si devono ammortizzare le ipoteche oppure è in vista un rinnovo dei contratti? L’immobile, visto come oggetto d’investimento, mi espone a un rischio di accumulazione? Insomma, essere locatori può essere fonte di grattacapi, anche se per fortuna non sempre è così. In ogni caso, non è un gioco da ragazzi.

Consigli per locatori alle prime armi

Ogni rapporto di locazione ha inizio con la stipula del relativo contratto, che regola diritti e obblighi del locatore e dell’inquilino. Il contratto può essere stipulato a tempo determinato o indeterminato e deve contenere indicazioni precise riguardo ai tre punti seguenti:

  • parti contraenti
  • ente locato
  • pigione (pigione netta e costi accessori).

I contratti a tempo indeterminato possono essere disdetti da qualsiasi parte contraente, osservando i termini di preavviso contrattuali o quelli sanciti dalla legge, alla prima scadenza di disdetta utile. A meno di un rinnovo, i contratti a tempo determinato cessano invece alla scadenza concordata.

In sede contrattuale viene generalmente pattuito il deposito di una certa somma su un conto bloccato: questa cauzione funge da garanzia per il locatore in caso di morosità dell’inquilino e/o di danni all’ente locato. L’importo della cauzione richiesta per un appartamento non può superare per legge l’equivalente di tre pigioni mensili.

Per la messa in conto dei costi accessori, si può scegliere tra quattro varianti:

  • Pagamento in acconto: il locatario versa anticipatamente al locatore un importo mensile. Al termine del periodo di riferimento, il locatore stila un conteggio annuale con i costi effettivi sostenuti, da confrontare con gli importi già versati.
  • Pagamento a forfait: i costi accessori possono essere menzionati nel contratto di locazione sotto forma di importo fisso (forfait). Il locatario non riceve alcun conteggio annuale.
  • Pigione lorda: con questo sistema si rinuncia in toto a scorporare i costi accessori. Tutte le prestazioni del locatore sono saldate con la pigione.
  • Pagamento diretto a terzi: il pagamento dei costi non compresi nella pigione netta viene posto a carico del locatario. Quest’ultimo, ad esempio, è responsabile in prima persona dell’acquisto del combustibile. Si tratta di un sistema adottato frequentemente nella locazione di case unifamiliari.

Fonte: Associazione Svizzera Proprietari Fondiari

«La cosa più intelligente è che locatore e locatario comunichino tra loro»

A cosa bisogna prestare attenzione in particolare quando si affitta una casa o un appartamento di proprietà?

Al verbale di consegna, in cui è indicato lo stato dell’oggetto. Per le case unifamiliari deve esserci anche un inventario.

Qual è la durata contrattuale più consigliabile?

Per gli appartamenti di proprietà e le case unifamiliari, la prassi comune è quella di concordare una durata minima di un anno e successivamente di stabilire per contratto l’osservanza del termine di preavviso previsto dalla legge, pari a tre mesi.

Dove sorgono problemi, generalmente?

Di regola, i conflitti nascono da accordi poco chiari in materia di manutenzione o modifiche all’oggetto. La cosa più intelligente, in ogni caso, è che locatore e locatario comunichino tra loro. Una buona comunicazione risparmia senz’alcun dubbio molte noie, a entrambe le parti.

Di cosa deve essere consapevole il locatario?

Deve versare puntualmente la pigione e i costi accessori, e prendersi cura dell’ente locato. Se vive in una casa unifamiliare, deve farsi carico di tutti i costi accessori, poiché non vi sono altri inquilini. Una casa con giardino comporta più lavoro che non un appartamento in affitto.

Rendimento di un appartamento di proprietà dato in locazione

(conteggio esemplificativo, valori in franchi)

Prezzo di acquisto o valore venale 850'000
Capitale proprio (CP, ipotesi: 25%) 212'500
Ipoteca 637'500
Redditi locativi (ipotesi: 2100/mese) 25'200
Spese (manutenzione, costi accessori,
fondo di rinnovamento, accantonamenti,
ipotesi: 40% dei redditi locativi)
10'080
Interesse dell’1,75% sull’ipoteca 11'156
Reddito netto prima delle imposte 3'964
Rendimento netto del CP, prima delle imposte 1,9%
Imposta sul reddito applicata ai proventi da pigioni
(aliquota fiscale marginale, ipotesi:
35%, senza imposta sulla sostanza)
1'387
Reddito dopo le imposte 2'576
Rendimento netto del CP, dopo le imposte 1,21%

Fonte: «Beobachter»