Propriété par étages – les erreurs les plus fréquentes

Les bases juridiques applicables à la propriété par étages sont ancrées dans le Code civil suisse aux articles 712 et suivants. «Ces articles ainsi que le règlement sur la communauté des propriétaires par étages méritent d’être étudiés», explique Thomas Treichler, responsable du département juridique de la société Alfred Müller AG. «En effet, de nombreux litiges résultent du manque de connaissance des règles en la matière et du fait que les acquéreurs d’une unité d’étages n’ont pas suffisamment conscience qu’ils entrent dans une communauté.» Il corrige les erreurs les plus fréquentes liées aux propres quatre murs.

 

Thomas Treichler donne les réponses correctes aux erreurs les plus fréquentes.

J’ai acheté un appartement en propriété par étages. Je peux faire ce que je veux dans mon appartement!

En principe, oui – avec toutefois des restrictions. En tant que copropriétaire du bien-fonds, vous possédez un dénommé droit particulier sur le logement. Cela signifie que l’administration de votre propre unité vous incombe, entretien et travaux de réparation inclus. Vous avez le champ libre quant à l’aménagement de vos pièces intérieures dans la mesure où vous n’intervenez pas sur la substance, la statique ou encore l’aspect extérieur du bâtiment (fenêtres, volets roulants, stores, etc.). Le changement de l’affectation du logement, par exemple la transformation en un cabinet médical, nécessite généralement l’autorisation des autres propriétaires par étages et, le cas échéant, des autorités compétentes.

Il n’est pas permis d’intervenir dans l’aspect.

J’habite au rez-de-chaussée, je n’ai donc pas besoin d’un ascenseur et ne dois pas, par conséquent, participer aux frais de maintenance!

Cette erreur est un grand classique! Les charges administratives relatives aux installations et parties communes, par exemple l’ascenseur, la cage d’escaliers, les aires de jeux, les locaux pour vélos, font souvent l’objet de discordes entre les propriétaires par étages. Alfred Müller AG définit, en tant que base de la répartition des charges communes, un ratio applicable aux charges, lequel peut éventuellement présenter de légères divergences par rapport aux quotes-parts. Étant donné que les installations et parties communes sont utilisées différemment par les propriétaires par étages selon leur situation personnelle et leurs besoins subjectifs, la configuration individuelle de la clé de répartition des coûts est soumise à des restrictions notamment au regard de la praticabilité. Un certain schématisme est inévitable. C’est pourquoi le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée doit généralement lui aussi participer aux frais d’ascenseur, de même que le couple sans enfants aux frais de l’aire de jeux.

Je souhaite planter un pommier sur la terrasse de jardin de mon appartement en propriété. J’offrirai une coupe de fruits à tous mes voisins à l’automne; de ce fait, personne ne s’y opposera.

Belle idée – supposition erronée. De fait, en tant que propriétaire, vous avez uniquement un droit privatif d’utilisation des terrasses de jardin, de même que des balcons. Tout ce qui modifie l’aspect du bien-fonds ou gêne d’autres propriétaires est par principe interdit ou soumis à l’accord de la communauté.

L’administrateur défend les intérêts de la communauté.

En tant que propriétaire, je paie le salaire de la régie. Par conséquent, je suis le chef et j’indique la direction à suivre!

Vous faites partie d'une communauté, et cette communauté est la « cheffe ». Cela signifie que seule la communauté des propriétaires par étages est la mandante de la régie. Elle peut toutefois élire une commission pour la représenter face à la régie. La régie ne défend pas les intérêts de certains propriétaires par étages, mais systématiquement ceux de la communauté. Cela garantit que tous sont traités de la même manière dans le bien-fonds.

Le locataire de mon appartement en propriété déménage. Super, à présent, je pourrai le louer régulièrement via Airbnb et réaliser des gains substantiels!

Alors qu’il suffit d'informer la régie lors d’une location, la situation est différente lors d’une utilisation à des fins commerciales telle qu’avec Airbnb.  Une telle utilisation nécessite l’approbation de la communauté des propriétaires par étages et devrait être ancrée dans le règlement. Un tel changement d’affectation est toutefois soumis à l’accord de tous les propriétaires par étages.

Nous avons acheté un logement en propriété par étages dans un immeuble neuf. Nous attendons avant de constituer un fonds de rénovation car les éventuels dommages relèvent au départ du devoir de garantie du constructeur!

Les rénovations importantes liées à des coûts élevés – par exemple toiture, façade ou installations techniques du bâtiment – se présentent généralement seulement après une vingtaine ou une trentaine d’années. Pour éviter les mauvaises surprises par la suite, il est toutefois recommandé de constituer rapidement et régulièrement un fonds de rénovation. Nous recommandons des apports annuels de 0.5 % de la valeur assurée du bâtiment. Nos règlements prévoient que la constitution du fonds de rénovation débute après deux ans. Si des travaux de rénovations doivent être exécutés et si le fonds est insuffisant, tous les propriétaires par étages doivent verser la somme manquante en fonction de leur quote-part et du ratio applicable aux charges.

La toiture de notre bien-fonds présente une fuite. Le fonds de rénovation ne suffit pas toutefois à ordonner les travaux de réparation qui s’imposent. À présent, chaque propriétaire doit apporter un complément ; je ne dispose cependant pas actuellement de la somme suffisante. Aucun problème : la communauté paiera pour moi!

Elle peut le faire, mais n’y est pas obligée. Si les travaux de rénovation concernent un domaine qui n’est pas essentiel pour le bâtiment, les travaux et les investissements correspondants peuvent être reportés jusqu’à ce que leur financement soit assuré. Par contre, la remise en état d’une toiture non étanche doit être réalisée immédiatement. Si vous ne parvenez pas à trouver les fonds suffisants, dans le pire des cas votre logement pourra être saisi et vendu. Par conséquent, vous ne pouvez pas compter sur la solidarité de vos voisins. C’est pourquoi il est préférable de constituer une épargne sur le long terme.

Les fonds du fonds de rénovation passent à l’acheteur lors de la vente.

Je vends ma propriété par étages et m’installe dans une autre ville. Les apports au fonds de rénovation que j’ai réalisés me reviennent juridiquement!

Faux. Lors d'une vente, la part au fonds de rénovation est transférée à l’acquéreur et n’est pas remboursée en cas de départ.

Je place un petit placard à chaussures devant la porte de mon appartement. Les autres peuvent faire de même s’ils le souhaitent!

De par la loi, les cages d’escaliers sont des parties communes du bien-fonds réparti en propriété par étages, tout comme l’entrée et les locaux pour vélos. C’est pourquoi un propriétaire par étages n’est pas en droit de placer des meubles dans les couloirs ou dans la cage d’escaliers. Cela est également consigné ainsi dans nos règlements. La communauté peut toutefois en décider autrement dans le respect des règlementations de la police du feu.

Le sol de notre nouvel appartement en propriété est bosselé; nous n’en sommes pas responsables. Ce dommage est sous garantie; par conséquent, je vais m’adresser à l’artisan concerné!

Effectivement, nombre d’entreprises générales cèdent aux acquéreurs leurs droits en cas de défauts envers les différents fournisseurs lors de la vente d’unités d’étages. Pour l’acquéreur, la procédure est alors extrêmement laborieuse. Non seulement parce qu’il ignore le type de garanties convenues entre l'entrepreneur et ses sous-traitants, mais aussi parce qu’il n’est pas toujours facile pour lui de savoir quelle entreprise était responsable de quelle prestations durant la construction. Nous considérons qu'une telle cession des droits à garantie n’est pas loyale, raison pour laquelle nos actes de vente ne contiennent pas une telle règlementation. Nous offrons une garantie de deux ans sur les vices apparents et de cinq ans sur les vices cachés. Durant les délais de garantie et de prescription, Alfred Müller AG se porte garante des défauts par rapport à ses acquéreurs. Durant cette période, les acquéreurs peuvent communiquer les défauts directement à Alfred Müller AG.

 

 

Ma voix a toujours le même poids, qu’il s’agisse d’une prise de décision sur la rénovation de la toiture ou l’installation d’un jacuzzi.

La communauté des propriétaires par étages prend des décisions à la majorité simple ou qualifiée des voix ou à l’unanimité. Les travaux nécessaires qui ont pour objet la préservation de la valeur ou de l’aptitude à l’utilisation du bâtiment – par exemple la réparation d’une toiture – peuvent être décidés avec l’approbation de la majorité des propriétaires par étages présents et représentés, à savoir à la majorité simple des voix. Pour des travaux utiles qui entraînent une augmentation de la valeur ou une amélioration de la rentabilité du bâtiment – par exemple l’installation d'un chauffage à économie d’énergie, la majorité qualifiée est requise. C’est-à-dire la majorité de tous les propriétaires par étages qui ont simultanément plus de la moitié de la valeur des parts (majorité des quotes-parts). Les projets luxueux, tels que par exemple l’installation comme mentionné d'un jacuzzi, qui servent uniquement à embellir le bien-fonds ou à améliorer son confort, nécessitent une décision adoptée à l’unanimité ; tous les propriétaires par étages doivent avoir donné leur accord.

Je ne peux pas participer à l’assemblée des propriétaires par étages. J’expose mon avis sur les différents thèmes à l’ordre du jour par écrit. Cela compte aussi!

Non, ce n’est pas le cas. Par contre, vous pouvez vous faire représenter à l’assemblée. Nos règlements prévoient qu’il est possible de se faire représenter par un membre de sa maisonnée, par un autre propriétaire par étages, par un descendant direct ou par la régie. Le représentant doit être en mesure de remettre une procuration écrite signée par vos soins à l’assemblée. N’oubliez pas de donner vos consignes de vote à la personne qui vous représente!

Les décisions de l’assemblée sont valables pour tout le monde.

Les décisions prises lors de l’assemblée ne sont pas contraignantes pour moi étant donné que je n’ai pas participé à l’assemblée des propriétaires par étages, et que de ce fait je n’ai pas voté!

Si l’assemblée disposait du quorum, les décisions prises s’appliquent aussi à vous, indépendamment du fait que ayez été présent ou non, ou que vous ayez éventuellement voté contre la requête désormais acceptée. Pour mémoire : les propriétaires par étages forment une communauté ; de ce fait, il convient ici et là d’accepter une décision majoritaire.