Stockwerkeigentum – die häufigsten Irrtümer

Die rechtlichen Grundlagen zum Stockwerkeigentum sind im schweizerischen Zivilgesetzbuch unter Artikel 712 ff. festgehalten. «Es lohnt sich, diese und das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu studieren», sagt Thomas Treichler, Abteilungsleiter Rechtsdienst der Alfred Müller AG. «Denn viele Streitigkeiten basieren auf mangelnder Kenntnis der relevanten Regeln und darauf, dass Käufer einer Stockwerkeinheit sich zu wenig bewusst machen, dass sie sich in eine Gemeinschaft begeben.» Er korrigiert die häufigsten Irrtümer im Zusammenhang mit den eigenen vier Wänden:

Ich habe mir eine Wohnung im Stockwerkeigentum gekauft. In meinen eigenen vier Wänden kann ich tun und lassen, was ich will!

Grundsätzlich ja – mit Einschränkungen. Sie als Miteigentümer der Liegenschaft besitzen ein sogenanntes Sonderrecht an der Wohnung. Das bedeutet, dass Ihnen die Verwaltung Ihrer eigenen Einheit obliegt, inklusive Unterhalt und Reparaturarbeiten. Bei der Gestaltung der Innenräume haben Sie insofern freie Hand, als kein Eingriff in die Substanz, die Statik oder das äussere Erscheinungsbild des Hauses (Fenster, Rollläden, Storen etc.) erfolgt. Eine Umnutzung der Wohnung, etwa in eine Arztpraxis, bedarf in der Regel der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer sowie gegebenenfalls der Baubehörde.

Eingriffe ins Erscheinungsbild sind nicht erlaubt.

Ich wohne im Parterre, brauche keinen Lift, also muss ich mich auch nicht an den Wartungskosten beteiligen!

Dieser Irrtum ist ein Klassiker! Die Verwaltungskosten für gemeinsame Anlagen, also beispielsweise den Lift, das Treppenhaus, aber auch Kinderspielplätze und Veloeinstellplätze, sorgen im Stockwerkeigentum oft für Dissonanzen. Die Alfred Müller AG legt als Grundlage für die Aufteilung der gemeinschaftlichen Kosten im Reglement eine Nebenkostenquote fest, die unter Umständen von der Wertquote leicht abweichen kann. Da die gemeinschaftlichen Einrichtungen von den Stockwerkeigentümern je nach persönlicher Situation und subjektiven Bedürfnissen unterschiedlich genutzt werden, sind einer individuellen Ausgestaltung des Kostenverteilers auch mit Blick auf die Praktikabilität Grenzen gesetzt. Ein gewisser Schematismus lässt sich dabei nicht vermeiden. Deshalb muss sich in aller Regel auch die Parterrewohnung an den Kosten für den Lift und das kinderlose Ehepaar an den Kosten des Kinderspielplatzes beteiligen.

Auf dem Gartensitzplatz meiner Eigentumswohnung pflanze ich einen Apfelbaum. Weil im Herbst all meine Nachbarn eine Obstschale von mir erhalten, wird niemand etwas dagegen haben!

Schöne Idee – falsche Annahme. Denn an Gartensitzplätzen wie auch an Balkonen besitzen Sie als Eigentümer lediglich ein Sondernutzungsrecht. Alles, was das Erscheinungsbild der Liegenschaft verändert oder andere Eigentümer beeinträchtigt, ist grundsätzlich nicht erlaubt, beziehungsweise, eine Änderung unterliegt der Zustimmung der Gemeinschaft und muss schriftlich festgehalten werden.

Die Verwaltung vertritt die Interessen der Gemeinschaft.

Als Eigentümer bezahle ich den Lohn der Verwaltung. Also bin ich der Chef und sage, wo’s lang geht!

Sie sind Teil einer Gemeinschaft und die Gemeinschaft ist die «Chefin». Will heissen: Auftraggeber der Verwaltung ist einzig und allein die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese kann allerdings einen Ausschuss wählen, welcher die Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung vertritt. Die Verwaltung vertritt nicht die Interessen einzelner Stockwerkeigentümer, sondern immer nur diejenigen der Gemeinschaft. Diese Handhabe garantiert, dass alle in der Liegenschaft gleich behandelt werden.

Der Dauermieter meiner Eigentumswohnung zieht aus. Toll, jetzt vermiete ich diese regelmässig über Airbnb und verdiene damit gutes Geld!

Während es bei einer Dauervermietung ausreicht, die Verwaltung über den Vorgang in Kenntnis zu setzen, verhält es sich bei einer gewerblichen Nutzung wie Airbnb anders. Eine solche Nutzung bedarf der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und sollte im Reglement festgehalten sein. Dafür ist allerdings die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer nötig.

Wir haben eine Eigentumswohnung in einer neu erstellten Liegenschaft gekauft. Mit dem Äufnen eines Erneuerungsfonds warten wir noch zu, mögliche Schäden unterliegen anfangs sowieso der Garantiepflicht des Erstellers!

Umfangreiche Renovationen mit entsprechend hohen Kosten – etwa an Dach, Gebäudehülle oder Haustechnik – fallen in der Regel tatsächlich erst nach zwanzig bis dreissig Jahren an. Damit es zu einem späteren Zeitpunkt zu keiner bösen Überraschung kommt, empfiehlt es sich dennoch, rasch und regelmässig in den Erneuerungsfonds einzuzahlen. Wir empfehlen jährliche Einlagen von 0,5% des Gebäudeversicherungswertes. In unseren Reglementen ist vorgesehen, dass nach Ablauf von zwei Jahren mit der Äufnung des Erneuereungsfonds begonnen wird. Steht eine Sanierung an und sind im Fonds nicht genügend Mittel vorhanden, zahlen alle Stockwerkeigentümer nach Massgabe ihrer Wertquote die fehlende Summe nach.

Das Dach unserer Liegenschaft leckt. Im Erneuerungsfonds ist jedoch zu wenig Geld, um die entsprechenden Reparaturarbeiten in Auftrag zu geben. Jetzt muss jeder Einzelne nachbezahlen – mir aber fehlt momentan das Geld. Kein Problem: Die Gemeinschaft kommt für meinen Beitrag auf!

Das kann sie, muss sie aber nicht. Würden die Renovationsarbeiten einen Bereich betreffen, der nicht essenziell ist für das Gebäude, könnten die Arbeiten und die damit verbundenen Investitionen hinausgeschoben werden, bis die Finanzierung sichergestellt ist. Die Instandstellung eines undichten Daches hingegen muss sofort an die Hand genommen werden. Können Sie die notwendigen finanziellen Mittel nicht auftreiben, droht Ihnen im schlimmsten Fall die Pfändung ihrer Wohnung, respektive der Verkauf. Sie können also nicht auf die Solidarität ihrer Nachbarn zählen. Deshalb besser in der Zeit sparen, damit man in der Not hat

Die Gelder im Erneuerungsfonds gehen beim Verkauf an den Käufer über.

Ich verkaufe mein Stockwerkeigentum und ziehe in eine andere Stadt. Die von mir getätigten Einlagen im Erneuerungsfonds stehen mir jetzt rechtlich zu!

Falsch. Denn bei einem Verkauf geht der Anteil am Erneuerungsfonds auf den Erwerber über und wird bei einem Wegzug nicht ausbezahlt.

Ich stelle vor der Wohnungstüre einen kleinen Schuhschrank auf. Die anderen können das ja auch tun, wenn sie wollen!

Treppenhäuser gehören von Gesetzes wegen zu den gemeinschaftlichen Teilen der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft, wie übrigens auch Eingangsbereiche oder Veloabstellräume. Deshalb ist es einem einzelnen Stockwerkeigentümer nicht erlaubt, Möbel in den Korridoren oder im Treppenhaus aufzustellen. Dies ist auch so in unseren Reglementen festgehalten. Allerdings kann die Gemeinschaft etwas Abweichendes beschliessen, wobei feuerpolizeilichen Vorschriften vorbehalten bleiben.

Der Boden unserer neubezogenen Eigentumswohnung hat Dellen, die nicht von uns stammen. Das läuft unter Garantie, deshalb werde ich beim entsprechenden Handwerker vorstellig!

Es gibt tatsächlich viele Generalunternehmen, welche ihre Mängelrechte gegenüber den einzelnen Unternehmern beim Verkauf der Stockwerkeinheiten an die Käufer abtreten. Das ist für den Käufer äusserst mühsam. Dies nicht nur, weil er nicht weiss, welche genauen Garantieregelungen der Generalunternehmer mit seinen Subunternehmern vereinbart hat, sondern auch, weil es für ihn oft schwierig herauszufinden ist, welche Firma beim Bau für was zuständig gewesen ist. Wir finden eine solche Abtretung von Garantieansprüchen unfair, weshalb unsere Kaufverträge keine solche Regelung enthalten. Wir leisten 2 Jahre Garantie auf offene und 5 Jahre auf verdeckte Mängel. Während den Garantie- und Verjährungsfristen haftet die Alfred Müller AG gegenüber ihren Käufern für Mängel.

 

 

Meine Stimme hat immer gleichviel Gewicht, egal, ob wir über eine Dachsanierung oder den Einbau eines Jacuzzis entscheiden!

Von der Stockwerkeigentümerschaft werden Entscheide entweder per einfachem oder qualifiziertem Mehr sowie einstimmig gefällt. Notwendige bauliche Massnahmen, die der Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit des Gebäudes dienen – also etwa eine Dachsanierung – können mit Zustimmung der Mehrheit der anwesenden und vertretenen Stockwerkeigentümer, also per einfachem Mehr, beschlossen werden. Bei nützlichen baulichen Massnahmen, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Gebäudes zur Folge haben – zum Beispiel der Einbau einer energiesparenden Heizung – braucht es ein qualifiziertes Mehr; das bedeutet, die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt (Mehrheit der Wertquoten) sind. Luxuriöse Vorhaben, wie der erwähnte Einbau eines Jacuzzis, die lediglich der Verschönerung der Liegenschaft oder der Bequemlichkeit dienen, bedürfen eines einstimmigen Beschlusses; alle Stockwerkeigentümer müssen ihre Zustimmung erteilen.

Ich kann nicht an der Stockwerkeigentümerversammlung teilnehmen. Ich reiche meine Meinung zu den einzelnen Traktanden schriftlich ein. Das zählt auch!

Nein, tut es nicht. Aber Sie können sich an der Versammlung vertreten lassen. In unseren Reglementen ist vorgesehen, dass man sich durch ein Mitglied seiner Hausgemeinschaft, einen anderen Stockwerkeigentümer, einen direkten Nachkommen oder durch die Verwaltung vertreten lassen kann. Der Vertreter muss der Versammlung eine von Ihnen unterschriebene schriftliche Vollmacht vorweisen können. Vergessen Sie nicht, Ihre Vertretung  zu instruieren, wie sie in Ihrem Sinne zu stimmen hat!

Beschlüsse der Versammlung gelten für alle.

Da ich der Stockwerkeigentümerversammlung ferngeblieben bin und demnach auch nicht abgestimmt habe, sind die beschlossenen Punkte für mich nicht bindend!

Ist die Versammlung beschlussfähig gewesen, gelten die einzelnen Beschlüsse auch für Sie, unabhängig davon, ob Sie anwesend waren oder allenfalls gegen den nun angenommenen Antrag gestimmt haben. Zur Erinnerung: Stockwerkeigentümer sind eine Gemeinschaft, da gilt es ab und an, auch einmal einen Mehrheitschentscheid zu akzeptieren.